明天廣場和海銀國際大廈再傳整體收購消息；供需雙方心理預期落差正在拉大
一度與摩根士丹利傳出聚散離合的上海明天廣場，昨日又傳出32億元悄然放盤的消息。與此同時，與明天廣場一箭之遙的在建項目海銀國際大廈發展商昨日也放出豪言———“婉拒3萬元/平方米的整體收購價格”。
兩座同被業界認為屬“優質資產”的大標的放盤信息，使年底前的上海房地產整體收購市場波瀾又起。
“幾乎所有的專項投資基金都把目標瞄準商辦類項目，商辦項目整體收購市場的供應和需求態勢都很積極?！笔腊钗豪硎送顿Y部高級經理楊東宇說。
但楊東宇指出，正持有這些物業的發展商們心理預期也步步走高。
無論對于明天廣場抑或海銀國際大廈而言，整體收購傳言，都已不是第一次。然而幾經起落，這兩座重量級項目卻遲遲沒有出手。
一場心理博弈大戰正在整體收購的談判過程中展開。
“美國和澳大利亞的多數知名海外基金都和我們談過整體收購，已經有人出價到3萬元/平方米，但我們還想再看看。”海銀國際大廈發展商飛騁房產總經理張子彥對《每日經濟新聞》有關收購傳聞的追問，做了未置可否的表態。
與此同時，在明天廣場的一系列洽購傳聞中，關于標的的說法也已經出現三個不同版本：15億元、20億元和32億元。
張子彥表示，目前上海寫字樓可供整幢收購的項目寥寥，從目前接觸情況來看，境外資金注入力度大于境內資金，小面積寫字樓的銷售行情好于大面積寫字樓。此外，寫字樓的租金一直上揚，但售價漲幅不如租金漲幅明顯，這些都是商辦類物業面對收購市場的勝籌。
另一方面，以海外基金為代表的接盤者心態很務實，市場供需雙方的心理預期落差正在拉大。
半個多月前，凱雷投資一高管閑談中曾向《每日經濟新聞》表示：“作為遠道而來的海外基金，我們決策的第一考慮并非投資回報有多少，而是合作風險有多大?？紤]到可能存在的未來經營風險，當前的一些物業市場回報看似高企，但并不足以打動我們下單?！?/p>
“我們有這樣一個大致的統計———每天交到我們面前的項目資料大約有十宗。研究篩選之后，值得去實地考察的大約有五六宗。然而，最終提交總部股東會議通過的項目，每年不過一二宗。”上述高管坦言。
戴德梁行投資部助理董事葉建成表示，最終因“價格談不攏”的交易不在少數。內地發展商的定價策略，通常是通過與周邊市場的交易價格對比來確定物業價格，但國際房地產投資市場通行的方式是以項目收益的現金流來測算投資回報。兩種方式有很大的差別，所以常常會出現業主報價和投資機構可接受價格分歧很大的現象。
但葉建成表示，2006年及2007年跨國投資者對中國物業市場依然熱情高漲，在戴德梁行發起的專項調查中，高達62%的機構投資者希望投資于中國市場。
業內人士提醒，當前上海商辦類項目收購市場中，發展商待價而沽的觀望心態，與2004年土地大限前后的住宅在建項目轉讓市場有相似之處。
去年的土地大限之后，急欲進入上海地產界卻又無渠道獲地的新晉發展商，紛紛通過股權收購項目轉讓的方式拿地。當時，不少土地持有者以周邊現房價格為參照出讓在建項目的股權?！爱敃r有住宅用地就等于有了搖錢樹，在建項目轉讓的生意熱得不得了。但此后沒過1年，宏觀調控就開始了?！币晃粯I內人士意味深長的說。
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