建設部相關負責人：房屋預售款專戶管理辦法確在研究中； 銀行業：無技術障礙可操作性很大
昨天，本報獨家報道《相關部門醞釀商品房預售款專戶管理》，引起市場廣泛關注。記者進一步從建設部相關負責人處得到證實，該管理辦法確在研究中。銀行人士則表示，繼年初央行發布關于二手房交易款專戶管理要求后，對開發商所收取的一手房預售款進行專戶管理沒有技術障礙，可操作性很大。
總部坐落在深圳的一家大型民營房地產開發商曾公開表示，對開發商預售款進行專戶管理將是比土地增值稅“更有威懾力”的宏觀調控利劍。“一旦政策開始執行，將成為土地增值稅后又一宏觀調控重拳。開發商資金鏈將面臨重大調整，并可能影響未來樓市供給和價格的形成。”上海興海房產綜合開發公司副總經理謝國亞評價。
對房屋銷售款進行專戶管理并非首次提出。今年初，建設部、中國人民銀行聯合發布《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，為房地產領域的銷售款進行專戶管理首開先河。通知明確提出在二手房市場建立易結算資金管理制度，要求房地產經紀機構或交易保證機構必須在銀行開立客戶交易結算資金專用存款賬戶，用于存量房交易結算資金的存儲和劃轉，以杜絕擅自挪用預售款，傷害購房人利益的行為。為此，記者從建設銀行總行了解，建行近日已經專門設立了“房易安”賬戶業務，作為存儲和管理房屋中介機構二手房交易資金的專用賬戶。
“因為央行對商業銀行具有審核、監管、處罰等眾多權力，央行的文件一般都會得到各商業銀行的嚴格執行。”上海浦東發展銀行某支行行長向記者表示。據介紹，目前銀行對公企業賬戶分為“基本賬戶”、“一般賬戶”、“臨時賬戶”和“專用賬戶”四類，一旦將一手房預售款也規定為專用賬戶，銀行將按具體要求對賬戶資金的使用進行監管。
“銀行在設立賬號時會對開發企業的銷售情況、現金流進行詳細調查，如果開發商不將預售款存放賬戶申請為專用賬戶，一旦發現違規將受到相關處罰。”銀行人士稱。
上海、江蘇等地開發商和銀行人士介紹，此前，一些銀行也有對開發商預售款進行專戶管理的要求，但執行上并不統一，即使有預售款專戶，在用途監管方面也相對寬松。“一般來說，只有開發商在該銀行有貸款紀錄時，銀行才要求對其預售款進行專戶管理，以監督其現金流。”
據了解，關于一手房預售款專戶管理，深圳市曾出臺地方性草案。具體做法是：預購人交付的定金、保證金、預售款等各種款項均應當由房地產預售人委托一家金融機構收取，開發商不得自行收取。預售款只能用于本項目預售房地產的開發建設，不得挪作他用。非經工程監理機構書面通知，預售款監管機構不得直接向預售人劃款。但據稱，目前這一政策在深圳還沒有正式落實。
開發商資金鏈將進一步緊張
可能迫使一些開發商拋售部分樓盤以保證現金流
“對房屋預售款進行專戶管理將導致開發商的資金鏈進一步緊張，可能迫使一些開發商拋售部分樓盤，以保證現金流，房價從而下調。”專家稱。同時，上海興海房產綜合開發公司副總謝國亞表示，“為了防止部分開發商挪用預售款，造成樓盤爛尾，傷害墊資工程建設單位和購房人利益，對預售款進行專戶管理將是必然趨勢。”
對于預售款專戶管理比征土地增值稅“更有威懾力”的說法。開發商大多表示，與二手房銷售款進行專戶管理不同的是，因為大量開發商依靠挪用預售款進行滾動開發，一旦由銀行控制、監管開發商的預售款使用途徑，開發商資金鏈將受到重大影響。華東一家大型房地產開發公司總裁則向記者解釋，雖然此前有明確規定，各地商品房在未封頂(高層在主體結構完成2/3)前不得預售，但大量開發商在沒有達到標準時就開始銷售。提早收回的銷售款除了歸還工程建設單位的欠款外，還要償還銀行貸款，甚至用于新的土地收購，力求以最快速度達到規模擴張。
“今年兩會期間，曾有代表委員對商品房預售制度提出置疑，很大一部分原因就是開發商在預售階段的潛在違規動機可能帶來資金壞賬風險，對銀行、建設單位和購房者帶來損失。”專家表示。而建設部、央行此前對二手房交易市場提出的“結算資金專戶管理制度”將為一手房市場的預售款管理提供技術借鑒。（于兵兵）
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