"中國房地產市場什么時候是拐點呢？２０１５年。"
４月１７日，北京亮馬河飯店，地產界精英薈萃，而哈繼銘卻給一路走高的房價潑了一盆冷水。
"２０１０年的時候中國的主要儲蓄者比例會達到高峰，之后將會小幅下降，到２０１５年之后將大幅下降。"此間，以中國國際金融有限公司首席經濟學家身份出席新浪地產創新峰會的哈繼銘在接受中國經濟時報記者采訪時表示，隨著社會儲蓄率的下降，中國進入老齡化社會，房地產市場的拐點也將在２０１５年出現。
"因為那個時候中國人口結構將出現明顯的變化，絕對房價在某些地方也可能出現下降。"哈繼銘說。同時，哈預測，房價的波動甚至可能出現在此前的２０１０年－２０１５年之間。
"買什么都不如將資產分散"
"我前年說的是買房不如租房，去年說的是買房不如買房地產股，今天我要說買什么都不如將資產分散。"哈繼銘提醒普通投資者，"要盡可能地把自己的資金分散，不要把所有的雞蛋放在一個籃子里，那樣風險就會更大。"
當天，面對來自全國各地的地產商們，哈繼銘做了《人口結構主宰房價》的主題演講，讓他們切實感受到了一種緊迫感、危機感。
"對于房地產行業以及房價的判斷，離不開對宏觀經濟的研究。"哈繼銘認為，中國經濟的增長主要是兩大支柱在推動：一個是城市化進程；另外一個就是人口結構。無論是中國、日本，還是美國、德國，許多國家都有一個現象--在某一個時段出生的人口特別多（比如說戰后），這就是所謂的嬰兒潮時期。
哈繼銘說，一個國家的人口結構的現狀是由過去的出生率決定的。日本在４０年代二戰后，出生率非常高，大約是千分之三十三的出生率，隨著經濟的發展，出生率逐漸下降，到了９０年代的時候出生率就是千分之十都不到。人口結構的變化給日本帶來的影響就是，在上個世紀６０-８０年代，無論是日本地價還是股價都出現了大幅上升，地價翻了好幾倍，股價在２２年當中漲了２９倍，但是到了９０年代，隨著儲蓄的比例開始下降，資產價格泡沫隨之破滅。
哈繼銘就中日兩國人口結構的變化做了對比分析，他認為兩者具有相似之處。中國在朝鮮戰爭結束后進入一個和平時期，出生率很高，政府甚至鼓勵多生孩子，中國的出生率在高位差不多維持了２０年的時間，三年災害期間曾出現波動，后來又反彈了，出生率一度在千分之四十到四十五左右，但到了７０年代末、８０年代初，中國實行計劃生育政策，出生率急劇下降，現在大概是在１％也就是千分之十左右。"這種出生率的變化會使得一個社會的撫養率發生明顯的變化。"而這又影響到人們的儲蓄。
一個社會工作年齡段高、撫養率低的時候，儲蓄率是很高的，因為工作年齡段的人要為老人、孩子儲蓄，使得銀行存款利率、資本市場的利率比較低，因此他們肯定要追求其他的資產來實現保值甚至增值。日本當初主要的儲蓄者就是３５－５４歲的人，在社會當中的占比，上個世紀從６０年代一直到７０年代不斷地上升，８０年代也上升，與此同時，家庭儲蓄也在不斷上升，達到２３％。
中國非常類似，主要儲蓄者比例也在上升，３５－５４歲的人很多人都是出生在中國的嬰兒潮時期，也就是上個世紀５０-７０年代出生的人，現在都步入了中年，收入水平是他們一生當中最高的。但是隨著中國２０１５年之后進入老齡化社會，資產價格將面臨巨大的下降壓力。
"這是一個很簡單的道理，他們在購買時父輩沒有留給他們很多資產，所以他們的下一代很難在當時那么高的價位從他們的父輩手中把資產接過來，必須降價。"在分析日本資產價格泡沫的原因時，哈繼銘表示。
"隨著中國主要儲蓄者比例的上升，我們的房價也在上升，就是現在我們看到的現象，和日本當初有很大的相似性，但是人們不禁要問，如果這是日本的拐點，中國什么時候是拐點呢？２０１５年！給我們留下的時間并不多。"哈繼銘說。中國的主要儲蓄者比例將在２０１０年達到頂峰，在３２％左右，這個比當時的日本３０％還要高兩個百分點，之后將會小幅下降，到２０１５年之后將大幅下降，"那個時候我相信資產價格上漲的速度不會像現在這么快，資產價格將面臨下降的壓力。"
談到未來房價，哈繼銘設身處地表示："設想如果我們現在的兄弟姐妹中父母沒有留下資產，到市場上買房房價不可能不漲，但是將來是兩對老夫妻把房子傳給一對小夫妻（孩子）的話，他肯定會賣出一個，未來小戶型面臨的壓力會更大。"
房地產還有３－５年黃金時期
值得關注的是，４月１７日，也就是哈繼銘作上述表示的同一天，國家發改委公布了一季度房地產市場運行情況的報告（下稱報告）"警告"說：部分中心城市房價仍然偏高，且上漲較快，住房供應結構調整任務十分艱巨。
報告顯示，今年１-３月份７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲５．９％，其中，３月份新建商品住房銷售價格同比上漲６％，漲幅比上月提高０．１個百分點，而以北京、深圳為代表的中心城市房價繼續高位增長，漲幅在１０％左右。
特別值得一提的是，上述報告同時顯示，一季度全國房地產開發完成投資３５４３．７８億元，同比增長２６．９％，增幅比去年同期加快６．７個百分點，高于同期城鎮固定資產投資增幅１．６個百分點，房地產投資出現了調控以來的反彈。
"我估計北京、深圳和廣州等一線城市房價進一步上漲的可能性還很大，主要的原因還是我們'錢'太多--貨幣流動性太強了，所以我們看到所有以人民幣計價的資產，都在上漲，房價、股票不用說了，包括中國的藝術品也在上漲。所以，在這樣一種情況下，就好像是水漲船高，很難想象上漲的趨勢會很快地停下來。"北京科技大學教授趙曉對記者說。
趙曉坦稱，一線城市住房具有"龍頭性"的影響。備受關注的上海房價也在經過一段時間回調之后趨穩。"一線城市房價未來回調或者下降的可能性現在還看不到，能夠做到的比較好的局面，就是房價不要上漲得太快。"
事實上，近年來我國房價基本上是一片漲聲。對于何時房地產市場將呈現拐點房價下降，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在接受中國經濟時報記者采訪時表示"很難回答"。
"房價是由供求關系決定的，每個城市的供求關系都不一樣，地方政府的供應量多大，土地開發量和樓盤的供應量多大，這種供求關系如何等等，影響房價的因素非常復雜。"顧云昌半開玩笑地說，連格林斯潘都不知道利率的平衡點在哪里，誰又能知道樓市的拐點究竟何時會出現呢？不過，顧云昌表示，房地產周期是和經濟周期聯系在一起的，什么時候房地產市場供大于求，什么時候就會出現拐點。
顧云昌顯然也注意到了２０１０年將是我國人口紅利的一個轉折點。"現在我們的城市化率是４３％，城市化進程在２０２０年能不能結束現在很難說，預測２０１０年或者２０１５年房價，太遠。"顧云昌說，"從美國、英國以及德國等國外房地產市場的發展歷史來看，過去５０年房價都是漲的，盡管中間有高有低，漲得有快有慢，可能也有兩年下降，但總體趨勢都是往上走的。"
按照哈繼銘的說法，房地產剩下的黃金歲月已經不多，"還有５－８年的時間"。而趙曉則認為："在我們可預見到的將來，一年、兩年，具體地說在２００８年之前，或者更長一點３年之內，很難看到房價出現下降。"不難發現，未來３－５年，對于地產商來說，仍將是淘金的較好時期。(記者 周雪松)
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