2008年房地產宏觀調控開局就充滿戲劇性:國家有關部門開始通過減免稅費等手段來為房價"瘦身"。
繼國家稅務總局、財政部聯合出臺經濟適用房等房屋出租稅收優惠政策之后,國家發展改革委擬通過降低房地產中介收費標準來減輕房價壓力的說法得到了證實。
多位房地產中介公司負責人向記者表示,已經獲悉國家發改委調研中介收費的事情。房地產中介公司人士均表示,房地產中介收費占房價比例不高,此次中介收費標準調整,不應該將"降低中介收費標準來降低房價"作為收費價格改革的參考依據。
降費打通流通環節
雖然物業稅尚未"實轉",但打通房屋流通環節,激活存量房來提高房屋供應量,進而達到穩定房價的目的已經成為宏觀調控的一個主要方向。
今年年初,北京等多個城市都對本地區存量房市場進行了調研,研究激活存量房供應市場的問題。
"發達國家都是對持有環節征稅,我國是對交易環節征稅比較重,"我愛我家房地產經紀公司副總裁胡景暉表示,稅費負擔太重,被認為是阻礙房屋流動的主要問題。
3月14日,國家稅務總局和財政部聯合發文,對個人購買、出租經濟適用房稅收進行了優惠,提出個人購買經濟適用房契稅減半、租房收入減稅10%等政策。
但是房地產流通環節稅收需要整體稅制改革,整合目前所有的流通環節稅收,轉變為物業稅,而物業稅的推出,還待時日。
就在兩部門減稅政策出臺不久,即從房地產中介行業傳來國家發改委調研中介收費標準的消息。
一位中介公司經理透露,目前正處于中介行業協會、住房與城鄉建設部和國家發改委就具體問題進行磋商的階段,此時整個中介行業不便對外發表看法。
幾乎所有的中介行業負責人對收費標準調整問題保持沉默。
21世紀不動產的一位人士說,目前行業收費標準調整問題處于征求意見階段,任何公司不便對政策的調整作評論。
但是從采訪多家中介公司獲得的一個消息表明:國家發改委傾向整合、規范現有中介行業收費項目,將中介收費項目分門別類地公布出來,同時希望在現行收費標準上能有個整體性的降低,以降低中介費附加在房價上的壓力。
目前北京地區通行的中介收費標準為3%,具體交易業務時,中介公司會有適當的折扣。
而部分南方地區中介收費標準低達千分之幾。中介收費標準在全國并不統一。
已經獲得消息表明,調整后中介收費標準"至少不會提高",并將在現有基礎上進行分類、細化。價格主管部門想把中介收費變成一本"明白賬"。除了降低收費標準外,還有規范市場的想法。
目前北京二手房交易量為9萬套左右,上海10多萬套,整體流通比例不到3%,而成熟市場二手房交易量占總交易量比例會達到8%,僅北京市就有高達500萬套的存量房。
從2008年至今的宏觀調控政策來看,降低流通環節稅費,促進房屋流通成為穩定房價的一個手段。在對房地產交易環節稅收實行優惠政策后(財政部、國家稅務總局3月發出通知,個人購買經濟適用住房,在法定稅率基礎上減半征收契稅;廉租住房經營管理單位的租金收入,免征營業稅、房產稅;對個人出租住房取得的所得減征10%的個人所得稅),附加在流通環節的各種費用開支,就又成為主管部門調整的對象。
質疑:有用?合理?
雖然中介收費標準調整是否一定降低還沒確定,但是多家中介公司負責人在謹慎對待行業收費標準調整問題的同時,都對降低行業收費標準提出了質疑。
"中介收費只有3%,全部取消掉,能對房價有多大影響?"胡景暉說。
目前我國中介收費標準在世界上屬于比較低的水平,美國和日本為6%,香港等地區收費標準也在4%-5%。
雖然規定收費標準為3%,實際上中介公司在完成房屋交易時,都必須給客戶打一定的折扣,整體下來,行業平均收費標準約在2.5%。
作為一種探討的觀點,某中介行業總經理在奇峰國際與中國林業科學院的戰略合作儀式上向記者表述了他的觀點。
這位總經理說,目前二手房流通環節最大的成本來自稅收,各種稅收約占房價的10%,僅營業稅一項就達5.5%。
"降低流轉環節稅費,應該先取消營業稅!"一位中介公司老總毫不客氣地說。
對于國家稅務總局和財政部日前發布的租房稅收優惠政策,上述中介公司總經理表示"毫無作用"。
因為北京市實行的稅收標準,已經在數年前就超過了國家稅務總局和財政部發布的二手房優惠稅收標準。即便如此,二手房交易的稅收負擔仍然很重,而且稅種設置不合理:沒有在持有環節征稅,而是在流通環節征稅。
"在這個時候調整行業收費標準,是否合時、合理?"胡景暉介紹說,受房地產市場整體交易量下降影響,2008年以來,北京房地產中介行業迎來了"冬天"。先后有信一天等多家中介公司宣布倒閉。
對房地產的信貸緊縮政策,首先對二手房貸款和轉按揭業務進行了緊縮。據悉,目前轉按揭業務已經基本停辦,這對中介行業是個致命的打擊。
多位中介行業人士表示,此時調整中介收費標準,可能對行業的發展不利。
"中介行業好不容易完成了'房蟲——店鋪經紀人——網絡經紀人'的轉變,這時候調整收費標準,有可能使行業發展倒退回去。"一位中介公司老總說。
在10年前,中介收費可能只有幾百元,但是"吃差價"等行業黑幕盛行。在規范行業發展和幫助穩定房價的兩難選擇上,政府的決策令中介行業人士屏住了呼吸。
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