炒房埋下“定時炸彈”
“深圳房地產市場的隱患很早就埋下了伏筆，如果早點調整的話，影響恐怕不會那么大?！蓖鯐鴻嘞蛏虾ＷC券報記者直言不諱。在深圳社會科學院發布的《深圳藍皮書：中國深圳發展報告(2007)》中曾經提及，2006年深圳市的購房者領到產權證后半年內就轉手的住房占住房總套數的30.31%，得到產權證后3年及3年以上轉手的住房占住房總套數的28.11%。也就是說，深圳樓市持續上漲的房價，為持投機性需求的炒房者提供了獲利空間。而在去年，按照半年內價格漲幅高達45%的公開數據，短期炒房的獲利空間更是可觀。
記者從深圳市各家中介了解到，在樓市高峰時期，購房者中的投資需求大致占到60%至70%，其中90%為貸款炒房；而對于這部分投資者來說，持有中長線投資理念的不到三成。“大部分是快進快出的炒房行為?！币患抑薪闄C構負責人告訴記者。
去年下半年，深圳市當地的商業銀行開始自覺對住房貸款額度進行控制，同時，提高第二套住房首付比例和貸款利率政策的發布，使得炒房的資金源頭開始收緊?！?007年1-10月深圳房地產市場分析報告》指出，到去年10月份，深圳市的二手房銷售面積僅為35.55萬平方米，與最高峰7月份時的134.09萬平方米相比，跌幅高達73%。
王書權認為，在中長線投資市場中，出現租金回報與供樓成本較為接近的局面，對于投資者來說才算是“平穩狀態”。但深圳樓市調整至今，除了羅湖、福田等關內區域下跌空間有限之外，關外區域的租金回報很難達到樂觀水平。“如果繼續下去，關外樓市會有破裂可能。”
深圳房地產研究中心副主任王鋒表示，房地產市場如果在短期內表現為迅速上漲，勢必會吸引一定的投資者入市。但是，一旦房價炒高到一定水平，導致房價收入比偏高或者過高，便會失去自住購房者的需求支持，市場開始表現非理性起來，“需求的結構性失衡導致了深圳房價的大幅波動?！?#160;
調整只是剛剛開始
“去年的成交低迷態勢一直延續至今年，對于講求迅速完成資金周轉的開發商來說，壓力也就顯而易見了?！蓖鯐鴻嗾f。一位不愿意透露姓名的深圳開發商也告訴記者，“即使是大型房企，現在向銀行貸款都很難。如果不采取措施迅速消化，資金就收不回來了?！?br/>
聯合證券房地產分析師魚晉華認為，對于房企來說，降價動機實際上只有兩類，即上市公司出于業績增長壓力而降價以刺激銷售，出自于該類動機的降價行為會表現得較為理性；另一類則是未上市企業急需降價銷售以彌補資金壓力。
深圳市社會科學院城市營運研究中心主任高海燕認為，對于大型開發商來說，由于需要持續發展，因此對于現金流的要求更高，在銷售過程中更著眼于“數量”以加強結算回籠。而中小開發商與之相比，價格變化導致的利潤空間變化是其更需在乎的因素。正因為此，才產生了大型開發商率先降價、中小開發商跟風的現象。桑泰地產副總經理陳少煒在接受記者采訪時便坦率表示，降價銷售完全是由于受到周邊市場調整影響所致。
分析這一輪降價的背后，魚晉華分析大致可分為三個階段：首先是“先知先覺”的企業出于對行業的警覺而自發降價，以求加速現金回流應對行業“冬天”；其次，更多的房地產企業迫于各種外界因素，加入到降價的隊伍之中；第三，則牽涉到了該輪調整究竟會持續多久的問題，同樣也是最難以預測的階段，即潛在購房人預期房價還會進一步下跌而推遲購房行為，從而導致房地產企業只有通過更大的降價幅度來換取市場銷售額和資金回流，從而引發市場進入惡性循環。
然而，根據如今深圳樓市的表現來看，開發商和購房者之間的博弈正在進入微妙狀態。
王書權認為，排除部分泡沫成分較大的區域不看，許多樓盤的價格并未完全調整到位。如部分從2006年開發至今的樓盤，即使從高位開始回落，目前的價格也只是在17000元至18000元/平方米進行盤整，比對最早時期的推盤價位，其下降幅度遠遠不及漲價時期所得的利潤空間。“這種降價并不能算是真降?！?br/>
深圳房地產研究中心副主任王鋒持相同觀點，他認為，“深圳的供應問題不是根本問題，核心問題是這個市場價格不能太離譜?！?br/>
然而，今年5月1日開幕的深圳春季房地產交易會，卻并未如市場預期般產生“大規模、大幅度的降價”。記者在房產會現場發現，不少樓盤對于定價表現猶疑，似乎對于未來市場的走勢無法掌控。如某個旗下樓盤集中于龍崗區的房地產公司，對于新推三個項目的定價均表示“無法確定”，銷售人員只稱，“開盤時根據周邊市場情況才能正式確定價格。”
除此之外，打著“特價房”旗號小規模試水的開發商同樣為數不少。一個位于福田區的高檔樓盤，在醒目廣告中寫著“春交會期間驚喜價限量優質房推出，其余單位享受額外3%優惠”。然而，當記者詢問時卻被告知，優質房已售完，優惠折扣只有“會員”才能享受。一個購房者在一旁議論說：“現在這價格和開盤時相差不多，根本就沒怎么降。”
雖然現場人山人海，熱烈程度較之以往有過之而無不及，然而根據調查結果顯示，預測今年深圳房價走勢將會“持續下跌”的人，比例高達97.6%；采取“觀望一兩年再買房”態度的參與調查者，則占比80.4%。持幣待購的心態十分明顯。
而深圳二手房市場的探底形勢同樣不明。據深圳中原地產寶安區區域總經理鄭昌洪介紹，相當部分投資者手中持有多套物業，在金融政策持續收緊的情況下，對于貸款炒房的投資者來說，其資金實力顯而易見無法繼續支持下去?！瓣P外的租金回報率一直不高，加上調整幅度大，許多業主開始轉租為售，掛牌量在短期內增長了三分之一。”
然而事與愿違，伴隨著新房市場的持續調整，“一、二手房價格倒掛”的怪相開始出現。
據寶安區一家中介負責人介紹，以金地梅隴鎮為例，由于目前三期新房的銷售均價在12000元/平方米，相當部分的房源還附送精裝修，這對于以17000元/平方米均價買入毛坯房的二期業主來說，如果想出手真得“割肉”了。
此外，部分業主“樂觀”心態也是造就價格倒掛的原因之一。據悉，寶安區個別二手房源的掛牌價格甚至高出周邊新房售價75%?！按蟛糠滞顿Y者對于市場敏感度并不高，心態表現并不理智。在這種盲目情緒影響下，近10個月來，深圳全市大部分區域的二手房市場只下降了15%至20%左右，二手房市場同樣存在調整無法到位的問題?！蓖鯐鴻嗾f。
高海燕的觀點非常明確，他認為“今年的春交會實際上是開發商一次性降價的機會”。然而，開發商并未利用此次機會降價“到位”，預計未來調整仍將繼續下去，而且將經歷一個長期的過程?！吧钲跇鞘械膭傂孕枨笫谴嬖诘?，通過合理降價完全可以激發這部分購房者入市。”然而，根據房交會買賣雙方彼此觀望的態勢來看，成交量仍然無法達到規模化上升?！澳壳吧钲跇鞘械拇媪糠可杏?00萬平方米，如果整體消化率無法達到40%，肯定對于開發商回籠資金會造成影響?！?/p>
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