金融安全新命題 “穩(wěn)定房價”的不同含義
面對這樣的局面，2005年形成的調控觀點正在發(fā)生微妙的變化。
接近住房和城鄉(xiāng)建設部的人士告訴記者，在住房和城鄉(xiāng)建設部內部，已經(jīng)有不少領導認為，目前所處的宏觀、中觀環(huán)境以及房地產市場的現(xiàn)狀，已經(jīng)與2005年時有很大的不同，其中向下產生波動已經(jīng)成為了“現(xiàn)實的可能”，因此，應該做好防止房價過快下跌的準備。
此前，在一次會議講話中，彼時剛剛履新的住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新就強調，既要防止房價過快上漲，同時也要防止房價出現(xiàn)大規(guī)模下跌。
國家統(tǒng)計局公布的國房景氣指數(shù)顯示，2008年5月國房景氣指數(shù)為103.34，較上月下跌0.73，是連續(xù)6個月下跌。這項由國家統(tǒng)計局發(fā)布的指標，向來被中央決策層看做是房地產行業(yè)安全與否的重要指標之一。
壓力不可避免。記者了解到，每半年中房協(xié)都要對房地產市場進行綜合統(tǒng)計分析，形成報告上報住房和城鄉(xiāng)建設部作為決策參考后，再向社會公布，一般時間定在8月，但今年，如無意外，這份報告將推遲發(fā)布。
“8月公布的時候正好是奧運會，從上到下都要求穩(wěn)定，所以主要還是擔心給市場帶來一些不穩(wěn)定的情緒?！痹诮忉屚七t公布原因的時候，這位人士說。據(jù)了解，這份正在制定、修改的報告中的統(tǒng)計顯示，廣州、深圳、東莞等華南等主要城市的房價指標，分別有了8%~13%左右的降幅，他告訴記者，住房和城鄉(xiāng)建設部的主要領導，“非常關心這一指標”。
即便在相對穩(wěn)定的北京，也已經(jīng)有開發(fā)商以項目股權的方式尋求現(xiàn)金，有的質押，有的則出讓股權。一位在北京東四環(huán)開發(fā)中型住宅項目的項目經(jīng)理告訴記者，寧可如此也不愿降價。
“你要降價，首先是已經(jīng)給你放貸的，尤其是放了個人按揭貸款的銀行不愿意，另一方面更關鍵，后面的回款速度會出問題，因為你比前期賣得低了，市場會覺得你會繼續(xù)降，大家等著，回款速度會更慢，所以我們寧可拿股權融資挺過去，也不愿意主動降價?！彼捻椖?，剛剛以股權質押的方式，獲得了現(xiàn)金。
不過，還能堅持多久，這是一個疑問。
金融安全新命題
“6月15日的時候，國務院召開了工作會議，姜偉新部長參加了，在這個會議上，國務院分管領導提出了穩(wěn)定房地產市場、穩(wěn)定房地產價格的要求?！?月16日，消息人士向記者透露，同時在場的還有央行行長周小川、銀監(jiān)會主席劉明康兩位金融高官。
他告訴記者，國務院分管領導提出的穩(wěn)定房地產市場、穩(wěn)定房地產價格的要求，是在布置金融安全工作的部分中提出的。也正因如此，他認為，此次穩(wěn)定房價被注入了確保金融安全的內容。
“銀行系統(tǒng)很關注華南和華東房價的向下波動。”前述接近住房和城鄉(xiāng)建設部的人士告訴記者，央行、銀監(jiān)會與住房和城鄉(xiāng)建設部也保持著緊密的溝通。“按照通常的理論計算，房價跌幅不超過首付比例，銀行的風險并不是太高，最高13%的跌幅也是在首付比例的范圍內，但銀行擔心的是這種趨勢?！彼f。
央行研究局研究員鄒平座告訴記者，目前銀行的按揭貸款是以住房為抵押的，因此，無論房價的跌幅是否超出通行的首付比例，都意味著銀行在還貸人拒絕還貸從而收回抵押物進行處置時，評估之后的價格受到損失。
“只要房價不下跌到大規(guī)模地出現(xiàn)貸款人不還貸的情況，銀行的損失是不會兌現(xiàn)的，但問題是，現(xiàn)在10%左右的跌幅，可能不會引發(fā)大規(guī)模的拒絕還貸的現(xiàn)象，如果跌幅繼續(xù)加大，會有越來越多的人拒絕還貸，而選擇把抵押物不動產丟給銀行，這樣，呆壞賬會大量上升，銀行拋售抵押的不動產，也不足以填平呆壞賬?！编u平座這樣解釋房價波動的銀行風險所在。
對于首付比例跌破是否就一定引發(fā)拒絕還貸現(xiàn)象發(fā)生的時候，他補充解釋說：“是否跌破首付比例，不是一個100%的臨界線，銀行看這個指標，更多的是看趨勢，過了這個線就存在繼續(xù)下跌的可能，或拒絕還貸的可能?，F(xiàn)在銀行系統(tǒng)要做的是預估未來的風險，而不是計算真正下跌多少才有人拒絕繼續(xù)還貸。”
正因如此，銀監(jiān)會已經(jīng)向商業(yè)銀行部署了大量檢查，其中包括委托貸款流向、個人房貸質量等。但顯然，要避免房價大規(guī)模下跌帶來的金融風險，作為房地產市場主管部門的住房和城鄉(xiāng)建設部必須加入。
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