支出一半流向政府
據介紹，該報告的調查數據來源于2008年7月至10月在北京、上海、廣州、蘇州、成都等9個城市房地產開發企業的調查，包括62個開發企業，涉及到81個房地產項目。
記者獲得的該報告全文顯示，無論是從總成本的角度還是從總支出的角度，流向政府的比例都相當可觀。
“在房企開發總成本中，土地成本所占比例最高，達到了41.2%。”REICO工作室王震博士指出，這還只是政府賣地的顯性收入，如果加上市政工程、公共配套等隱性收入，房企交給政府的比例將可能占到總成本的44％。
該報告指出，如果按照每平方米可銷售面積成本計算，全部樣本的每平方米成本平均為8893元，每平方米的土地成本為3821元。上海每平方米土地成本在2006年最高，達到6849元，廣州則在2005年達到最高，為4375元。“土地成本占比最高的是上海，其次是蘇州、成都和北京、廣州、青島、深圳、西安，最低的是呼和浩特。”
而從房企的總支出角度分析，“開發和銷售環節稅收占到了總支出的19.06%，土地成本占到了總支出的30.36%；開發企業的總支出中流向政府的比例占到總支出的49.42%。”王震博士直言，這就意味著開發企業的總支出中有接近一半是向政府的支付。
報告指出，從三個一線城市來看，流向政府的份額，上海的開發項目最高，為64.50%，其次是北京，為48.28%，最低的廣州也達到了46.94%。
此前，由北京師范大學金融研究中心主任鐘偉教授主持調研并撰寫的《2008年中國房地產行業資金報告》就曾做過統計，2008年房企的購地支出或將達到3699億元，稅收支出則可能達到2179億元。
任志強直言，報告證明，高房價下政府部門拿走的最多。
據悉，該報告均是提取房企2007年和2008年的財務數據。這兩年正是地價和房價直沖云霄的兩年。
根據該報告顯示，房地產開發中，企業剩余(總銷售收入減去總成本和稅收)占總銷售收入的26.14%。
給房企減稅？
輿論普遍認為，開發商應繼續降價。“現在很多的政府是說開發商你得降價。”任志強坦言。
不過，近兩年地價高位拿地的開發企業，卻面臨房價降不動的難題。
“土地成本和稅收不能降低，這多少局限了房企的降價空間；但如果不降價，高房價客觀上降低了房屋購買者的購買力，在市場購買力不足的條件下，開發企業的銷售就不能完成，從而也就不能補償其成本和預先繳納的稅收。”王震博士指出，土地成本和各種稅收從性質上分析，是房企預先為購房者“代墊”的，需要在房屋銷售過程中得到補償。
REICO工作室劉琳博士向記者透露，截至去年11月底，40個重點城市中，有1/4的城市商品房銷售面積同比下降40%以上。房企回籠資金的壓力可想而知。
王震博士指出，土地成本、稅收以及成交低迷對于資金的占壓使得房地產業面臨的潛在金融風險正在加大。
《2008年中國房地產行業資金報告》更是預測，如果2009年房地產遭遇中期調整，資金缺口將達到9290億元；如果2009年房地產遭遇短暫調整，資金缺口也將達到4925億元。
高房價下無贏者：政府透支土地收益，房企金融風險加大，普通居民無力購房。
王震博士指出，目前，政策調整并沒有涉及到根本問題，沒有涉及到房地產業制度層面的問題，基本上屬于政策的微調。
REICO工作室此次所布的開發成本分析報告就此建議，應從房地產市場的制度層面入手，將一次性收取的土地租金和集中在開發和銷售環節的稅收整合為統一的房地產稅或物業稅，延遲到房屋保有環節征收，并將契稅并入印花稅，將房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅和耕地占用稅合并為一個稅種。
任志強也認為當前減稅還有很大余地。但任志強對物業稅的征收顯得信心不足。“中央財政和地方財政光一個人燃油稅就打了15年，物業稅會不會打15年？”
“稅收堵漏”遭遇地產寒冬 只能“折中”
2008年12月1日，北京將個人出租非住房稅率由5%調整到25%以上。商業地產開發商和租房個體戶齊聲反對，隨后北京地稅局讓步，這項實行不到3個月的稅政重尋折中方案。
潘石屹此前在北京“兩會”上專門遞了一份提案，題目就是《建議降低商業物業出租稅》，其中指出，北京非住房出租稅提高了5倍，使很多商業物業成交量下降，僅北京CBD地區商業空置率就高達20%以上。
2月5日，本報記者從北京市地稅局獲悉，該稅率準備下調到12%左右，這個政策有望在近日內出臺。（月租金超過5000元實行12%以上稅率；月租金5000元以下實行12%以下稅率。）
業內人士分析，北京非住房漲稅風波不僅反映了目前房地產稅負的沉重，同時說明了房地產稅收結構混亂，征收方式隨意等問題。
分稅種征收稅負猛增
北京市地稅局于2008年10月15日規定，將北京市個人出租非住房的稅率由原來的5%綜合稅率征收，改為分稅種征收，這樣北京市個人出租非住房稅率就上升到25%以上。
個人出租房屋如果是用于居住的，按照5%綜合稅率征收，如果是用于非居住用途的，自2008年12月1日起執行上述的分稅種征收。
上海五合智庫總經理鄒毅分析說，目前一線城市商業物業凈投資回報率多在5%左右，高的也就7%-8%，如果征收25%的出租稅，等于投資回報率下降了1/4左右，這樣算來，購買商鋪投資還不如存銀行貸款利息高。
梁女士在北京崇文門附近的新城文化大廈10層購買了一套155平方米的寫字樓，以每天每平方米3元的價格出租給了一家公司，每月可收取租金13950元，原來按照5%綜合稅率繳納出租稅時，每月交稅697元。自2008年12月1日起，梁女士的房子要按照27%的稅率進行征稅，每月交稅3766元。
北京市地稅局征管所的人給她列了一份明確的納稅單：個稅10%；營業稅5%；營業稅附加0.5%；房產稅12%。
北京市上調個人非住房出租稅率后，已經接到了幾百個咨詢和舉報的電話。為此北京市政府召集有關方面進行緊急磋商，決定重新下調個人非住房出租稅率，取消分稅種征收的做法，采取折中策略將稅率定在12%。
“堵漏”遭遇地產寒冬
非住房出租分為公司出租和個人出租兩種類型，個人出租非住房一直延續此前出臺的北京地稅“181號文件”和“685號文件”的規定，實行5%的綜合征稅稅率。
而公司出租非住房每月要申報房產稅、土地稅等房產稅種，必須每月申報，一直采用13.5%-17%的綜合稅率標準。同樣是一套商業用房，如果業主是個人就只繳納5%的出租稅；如果業主是企業，則需繳納13%以上的出租稅。
企業出租非住房稅負一直比個人出租非住房高60%以上。自2004年上述兩個政策文件實行以后，就不斷有企業向北京市地稅局“告狀”，聲稱稅負不公平。
2006年，北京市區縣地稅局又向北京地稅局遞交了一份新的情況變化，很多出租房屋的企業注銷。一些出租商業房的公司采取先將房產過戶到法人代表名下，然后采取公司向企業法人承租房屋的方式來經營。
2008年3月，國家稅務總局等部門又下發了“24號文”，決定對個人出租的住房，包括經濟適用房等出租實行優惠稅率。個人出租住房和非住房的稅收政策差距越來越大，又有大量出租房屋企業避稅的行為在先。為此，2007年北京市地稅局最終決定改變個人出租非住房出租稅。
上述知情人士介紹，最初稅務部門想法很簡單，既然個人出租非住房不再適合5%的優惠稅率，那就直接取消優惠稅率政策，重新對個人出租非住房實行分稅種征收。但是恢復分稅種征收后，個人出租非住房稅率立刻上升到25%以上，很多納稅人連呼稅負太重。
這項原本用來平衡稅負的政策，遇到了房地產市場“冬天”，這個政策導致個人出租非住房收益大幅度下降。
除此以外，北京市地稅局還發現，個人出租非住房稅多采取代征的辦法，實行分稅種征收后，代征部門工作量暴增，根本不可能完成這樣的征收任務。
就在潘石屹等開發商向北京“兩會”提交提案的時候，北京市地稅局已經初步定出了新的征稅方案。
上述知情人士透露，新的征稅方案擬定稅率標準在12%，月租金超過5000元的實行12%以上稅率；月租金在5000元以下的，實行12%以下出租稅。
鄒毅表示，12%是目前比較通用的標準。但是個人房屋出租稅屬于地方稅務標準，各地標準不一。
折中策略與稅負改革
然而，這種隨便修改稅率的做法也引起了很多業內專家的質疑。中國稅網的一位專家對記者說，房地產稅目前是稅種繁雜、稅負沉重。
目前房地產行業各種各樣的稅種達30多種，個別企業承擔的稅種上百項，平均行業稅負在30%以上。
沉重的房地產稅負不僅是房價居高不下的原因，還是偷逃稅收的根源。深圳一家專門做房地產行業避稅咨詢的公司告訴記者，大量房地產企業直接采取非法的假票手法進行偷逃稅。
戴德梁行華北區董事張家鵬表示，正因為目前房地產行業稅收五花八門，而且稅負很重，很多地方政府都在采取折中策略，多采取“綜合稅率”的方法來中和其他稅收。
目前，房地產行業征稅幾乎已經陷入了一個怪圈：政府明知道房地產行業目前的稅種已經過多，稅負已經過重，但是仍不敢降低稅負，問題就是漏洞太多，“為了撈到魚，只能把網往大里做”。最終犧牲的是稅收政策的嚴肅性。
長期以來，房地產稅制改革的呼聲一直不斷。多位業內專家希望用物業稅來取代五花八門的房地產行業稅種。
也有業內人士分析，北京市出臺提高個人出租非住房稅率的措施出于房地產稅減少的問題。2008年1-10月份北京市房地產稅收同比減少28億多。而自2008年以來，全國房地產交易數量大幅度萎縮，房地產稅收規模降低幅度更大。許多地方政府出于財政需要，開始加大對房地產企業的預征力度，擴大房地產稅收稅源。
但是上述稅務系統知情人士否認這一點。
“北京個人出租非住房僅占到非住房出租總數的4%，提高這部分出租稅率對于北京市稅收沒有大影響。”該知情人士說。（來源：南方報業傳媒集團-21世紀經濟報道）
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