2月10日，北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布最新統(tǒng)計公報顯示，截至2008年12月末，全市商品房空置面積達1438.3萬平方米，比上年末增長302.1萬平方米，增幅達26.6%。這意味著去年商品房交易的萎縮，并預示著2009年開發(fā)商將要面臨的巨大銷售壓力。
“2009年中國的房地產(chǎn)和北京房地產(chǎn)市場仍會比較低迷。北京的住宅價格，在五環(huán)之外，受保障房大量積壓、房地產(chǎn)商資金鏈條緊張等因素的影響，下降的壓力很大。”SOHO中國董事長潘石屹表示，受存量房和保障房雙重壓力，半年后北京樓市也難見底。
開發(fā)商土地38%閑置
2008年以來，北京市商品房空置面積呈逐步增加趨勢。
根據(jù)北京市統(tǒng)計局的統(tǒng)計，截至2008年12月末，全市商品房空置面積達1438.3萬平方米，其中，商品住宅空置面積為522.7萬平方米，比上年末增長110.9萬平方米，增幅為26.9%。空置一年以內(nèi)的商品住宅面積占住宅空置面積的64%，比上年提高7個百分點。
京展擔保地產(chǎn)分析師戴曉光指出，商品房空置率的增加并不是因為供求關系發(fā)生變化，2008年北京市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)下降趨勢，這意味著受消費者持幣待購影響，2008年房屋成交量嚴重萎縮，這是導致商品房空置率加大的主要原因。
根據(jù)北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2008年，在全市經(jīng)濟適用房投資36億元，增長27%的背景下，全市年房地產(chǎn)開發(fā)投資卻下降了4.4%，而2007年為增長16%。
與此同時，房地產(chǎn)投資的下降也并非因為開發(fā)商手中土地資源的減少。根據(jù)國際物業(yè)顧問DTZ戴德梁行發(fā)布的報告，當前中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出土地市場與住宅市場雙重積壓現(xiàn)象。過去10年全國用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積為31.3億平方米，而期間全國土地開發(fā)總量僅為19.4億平方米，占購置總面積的62%，這意味著38%的土地閑置在開發(fā)商手中用來規(guī)避未來土地資源稀缺的風險。
“雖然政府在2008年底出臺諸多救市政策，但土地和商品房雙重積壓，成交量仍然持續(xù)低迷，將逼迫開發(fā)商在2009年進一步下調(diào)房價來吸引需求，只有開發(fā)商盡快將房價降到底，房地產(chǎn)市場回暖時間才能盡快到來。”戴曉光指出。
銀行不敢放貸
而看淡樓市的，不僅是消費者，還有銀行。
進入2009年，雖然在2008年央行一再降息的基礎上，工行率先推出了房貸7折的利好房地產(chǎn)行業(yè)的政策，但在商業(yè)銀行內(nèi)部，為自保卻一致看淡房地產(chǎn)行業(yè)，不敢放貸救市。
正如潘石屹所言：由于經(jīng)濟形勢的影響，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)貸款很謹慎，前幾年是人民銀行不讓商業(yè)銀行貸款，現(xiàn)在的情況是人民銀行想讓商業(yè)銀行放貸，但商業(yè)銀行害怕了，不敢放貸。
據(jù)記者從北京銀行獲悉，2009年北京銀行降低了整體信貸目標，從2008年四季度房地產(chǎn)貸款雙降后，2009年還將繼續(xù)此政策。
“目前開發(fā)商面臨的最大問題就是資金問題，各商業(yè)銀行的貸款都未對開發(fā)商松動，房地產(chǎn)行業(yè)在不斷調(diào)整，還可能進一步優(yōu)勝劣汰，商業(yè)銀行為了自身利益，都不敢輕易貸款給開發(fā)商。”華夏銀行北京一分行負責人告訴記者。
業(yè)內(nèi)專家稱仍有1/4降幅
進入2009年，萬科率先再次降低房價。
“房地產(chǎn)商只有降價，把價格降到與消費者心理價格接近的時候，樓市才有望回暖。”戴曉光說。
華夏銀行一負責人則告訴記者，銀行業(yè)普遍認為目前房價下調(diào)幅度仍較小，2009年應該持續(xù)調(diào)整，這種價格回調(diào)預計要持續(xù)到2009年年底。“房價降到位后，房地產(chǎn)行業(yè)信貸風險也會降低，因此銀行業(yè)也在等待房地產(chǎn)價格盡快降到底，市場盡快回暖。”
銷售量下跌和空置率增加令開發(fā)商繼續(xù)看跌2009年房地產(chǎn)市場，易居中國針對全國39個重點城市房地產(chǎn)企業(yè)高管和業(yè)內(nèi)專家展開的2009年市場預測調(diào)研顯示，北京、上海等一線城市68%的受訪開發(fā)商認為2009年房價繼續(xù)下跌。
對于2009年的房地產(chǎn)市場，潘石屹認為，樓市恢復信心最重要的標志不是價格，而是成交量。“從數(shù)字上看，2008年北京住宅成交量腰斬，商品房成交金額降到2004年水平，成交面積創(chuàng)2004年以來新低。成交量銳減，說明沒有需求，也說明房價供需雙方?jīng)]有達成一致。”潘石屹說。
中科院研究員陳錫康表示，今年房價總的趨勢為低速下降走勢，全國平均下降8%到10%，而部分大城市可能下降15%到20%。中國管理科學院研究員、著名經(jīng)濟學家李開發(fā)則預測，在國際金融危機沖擊、國內(nèi)房市萎靡不振、各地措施頻出的關口，預計2009年房價平均降幅或將達25%。
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