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深圳32層農(nóng)民房熱銷似商品房 小產(chǎn)權(quán)房再引爭議
中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.com.cn  2009 年 03 月 18 日 
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位于龍崗區(qū)龍華鎮(zhèn)牛欄前村的小產(chǎn)權(quán)房華僑新苑,直接蓋到了32層。記者駱昌威 攝

地點:深圳寶安龍華東環(huán)路附近

主角:32層的樓盤成當?shù)氐貥诵越ㄖ浇猩虉觥W(xué)校、食肆、停車場等

事件:每天前來買樓看樓的人絡(luò)繹不絕

調(diào)查:該樓盤是小產(chǎn)權(quán)房,只有集體房產(chǎn)證

在深圳寶安龍華東環(huán)路附近,一個高大氣派的樓盤正拔地而起。32層的地標性建筑,附近商場、學(xué)校、食肆、停車場一應(yīng)俱全,買房還可以申請5年的貸款,每天前來買樓看樓的人絡(luò)繹不絕,儼然就是一個正在熱銷的商品房樓盤!

然而,當記者進去咨詢時,售樓小姐開口第一句卻是:“我們這是小產(chǎn)權(quán)房,只有集體房產(chǎn)證”……

當樓市即將回暖這一說法開始刺激百姓神經(jīng)的時候,深圳的農(nóng)民房(小產(chǎn)權(quán)房)又開始了新一輪的瘋狂!——除了照常打低價牌外,從建筑質(zhì)量和配套服務(wù)等方面也向商品房發(fā)起了沖擊,甚至村委會可以給購房者提供長達5年的貸款!

低廉的價格、完善的配套、中長期的貸款,讓農(nóng)民房看起來的確很誘人。事實上,中央去年已經(jīng)叫停農(nóng)民房,但也明確要保護已經(jīng)購房者的利益,深圳人大目前也在制定相關(guān)的法規(guī)整治農(nóng)民房。這成了一場與時間的賽跑,在具體政策還沒出臺前,不少買家和賣家都想搶時間炮制一個“米已成炊”的既定事實,也許這是引發(fā)農(nóng)民房新一輪發(fā)展的原因,也許這也是農(nóng)民房最后的瘋狂!

中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任:

不許再建

小產(chǎn)權(quán)房

在結(jié)束不久的全國“兩會”上,針對小產(chǎn)權(quán)房“四處開花”的現(xiàn)象,全國政協(xié)委員、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文強調(diào)“絕對不允許再建”。

有媒體報道,陳錫文在政協(xié)小組討論時表示,小產(chǎn)權(quán)房為《土地管理法》明確禁止,因此絕對不允許再建,同時對于小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)過程中的違法行為應(yīng)當追究官員責(zé)任。但他也表示,對于已購小產(chǎn)權(quán)房的普通百姓的合法利益,有關(guān)部門則應(yīng)該研究政策加以保護。

名詞解釋

小產(chǎn)權(quán)房

俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”其實是指在眾多城市郊區(qū),一些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設(shè)的農(nóng)民住宅樓,除用來安置本集體經(jīng)濟組織成員外,還以較低的價格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售,屬于農(nóng)民房的一種。

1999年和2004年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》和《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》中,分別有“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”和“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的明確規(guī)定。這也導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房拿不到國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,因此也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證等合法手續(xù)。

記者觀察:

32層農(nóng)民房自稱地標性建筑

深圳市寶安區(qū)龍華街道的東環(huán)路附近,在一棟棟10余層高的樓房中間,陡然聳起一個32層的大型樓盤群,4棟32層高樓拔地而起,占地面積約4000平方米左右,附近居民都稱其為“龍華新地標”!昨日,記者見到了這個可媲美商品房的農(nóng)民房。

這個大型樓盤名叫“華僑新苑”,屬于龍華街道牛欄前村。附近相當熱鬧,各種商鋪、小館子一應(yīng)俱全,還有一家快餐店。另外,菜市、超市、商場、停車場都有,停車場收費還和深圳關(guān)內(nèi)一樣,每小時收5元。記者從“華僑新苑”的立體模型看到,這個樓盤的規(guī)模較大,地下5層是大型購物商場,旁邊還規(guī)劃了學(xué)校和咖啡館。

買50平方米以上的房可向村委會貸款

在“華僑新苑”的售樓部,有2名售樓小姐,卻是一副買不買隨便你的樣子。售樓小姐開口第一句就是:“我們這是小產(chǎn)權(quán)房,是村委會和我們公司合作開發(fā)的,只有集體房產(chǎn)證?!笔蹣切〗阍诮榻B樓盤前,就先告訴記者,這是村委會和開發(fā)商蓋給村民的福利房,房產(chǎn)采取由村民轉(zhuǎn)讓給購房者的形式簽訂合同,購房者只能拿到轉(zhuǎn)讓合同,但沒有房產(chǎn)證。

接著售樓小姐還向記者透露,他們還可以向購房者提供貸款,“買50平方米以上的房,可以向我們村委會貸款,”售樓小姐說,“我們最長貸款期限是5年,利率按照銀行利率下調(diào)前算。”記者后來查了一下,現(xiàn)在銀行房貸可以打7折,一般是4.5%左右,而去年初的房貸利率是6.6%左右。

去年12月開盤銷售火爆看房者絡(luò)繹不絕

根據(jù)售樓小姐介紹,“華僑新苑”的均價在4000元/平方米,單位面積從30平方米到150平方米都有,最貴的150平方米的大套間,單價6000元/平方米以上。相比之下,根據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局在網(wǎng)上公布的數(shù)字,3月15日寶安區(qū)的一手房均價是8786元/平方米。

售樓小姐告訴記者,這里4棟32層的高樓,是去年12月開盤的,今年年底前交樓,目前有兩棟已經(jīng)售罄,剩下的兩棟也已經(jīng)賣了一半。當然其中有一部分是屬于分配給當?shù)卮迕竦摹?/p>

記者昨日在現(xiàn)場看到有很多人來買樓和咨詢,半個小時內(nèi),就有兩套房子簽了購房合同。其中一名姓萬的先生買了一套50平方米的房子,他說:“我根本不考慮拆遷的風(fēng)險。”

深圳關(guān)外小產(chǎn)權(quán)房買賣異常活躍

記者在寶安、龍崗調(diào)查發(fā)現(xiàn),關(guān)外有很多專業(yè)銷售小產(chǎn)權(quán)房的中介,目前深圳小產(chǎn)權(quán)房買賣很活躍。而且現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房不僅只是銷售樓房了,也和正規(guī)樓盤一樣考慮周邊的配套環(huán)境和交通,越來越人性化了。

比如位于龍崗商業(yè)圈的一個小高層,打出來的宣傳單張上的介紹如下:“帶電梯,占據(jù)龍崗最繁華地段,距離國美電器、天虹商場、麥當勞、賽格電子市場步行只8分鐘,距3號線地鐵雙龍站僅5分鐘時間!三房二廳,送簡裝修,僅售16萬元!專車接送看樓!”

而在寶安龍華東環(huán)路上的另外一家小產(chǎn)權(quán)房也蓋到了24層高,售樓小姐還介紹旁邊將建一個經(jīng)濟型酒店,以帶動人氣。

深圳現(xiàn)狀:

小產(chǎn)權(quán)房占深圳住房七成

記者從深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局了解到,去年初該局完成的一項全市住宅狀況調(diào)查顯示:在深圳的住房構(gòu)成中,農(nóng)民房、單位自建房、政策性住房等個人不能隨意進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的小產(chǎn)權(quán)房占71%。據(jù)綜合開發(fā)研究院(深圳)旅游與地產(chǎn)研究中心主任、研究員宋丁透露,就他所知,深圳農(nóng)民房有33萬棟,面積超過3億平方米。

記者發(fā)現(xiàn),小產(chǎn)權(quán)房的買賣雙方,都在鉆所謂“補地價”的空子。2008年年底,崗廈村民物業(yè)拆遷補償標準充分保障了村民的利益,有的地段補償金甚至達到每平方米1萬多元,這從一方面也刺激了購買小產(chǎn)權(quán)房的行為。

昨天在龍華的一處小產(chǎn)權(quán)房“梅×苑”的售樓處,售樓小姐告訴記者,有幾個過來一口氣買了幾套的大主顧都是崗廈村的村民,他們從政府補地價收購中賺了錢,再來買小產(chǎn)權(quán)房做投資,希望能夠再賺一筆。售樓小姐說:“現(xiàn)在到處都是這種房子,比商品房多,肯定不用擔(dān)心會被拆掉,法不責(zé)眾嘛。”

關(guān)外人靠小產(chǎn)權(quán)房獲利日子過得滋潤

在寶安民治街道的白石龍村,記者碰到了土生土長的本地人朱先生。朱先生在村里擁有兩套自建房,一套三層樓高的以20萬元賣了。還有一套五層樓高的出租和自住,每月收入過萬元。朱先生告訴記者,現(xiàn)在關(guān)外都是以自建房、小產(chǎn)權(quán)房居多,并不擔(dān)心政府會拆除,他認為崗廈就是一個很好的例子,政府賠償讓當?shù)剞r(nóng)民都很滿意。朱先生還半開玩笑地說:“現(xiàn)在我們這種農(nóng)民可吃香了,女青年都想嫁個本地人?!?/p>

在羅湖區(qū)水庫旁的一個城中村,記者了解到,40來歲的何某從上世紀90年代來深圳發(fā)展,一直在這個村里辦廠,跟村里關(guān)系很好。于是,何某陸續(xù)地買了村子里的不少農(nóng)民房,現(xiàn)在他干脆把廠都停了,當起包租公。他告訴記者,兩年前有地產(chǎn)商跟村里談改造城中村,當時地產(chǎn)商計劃是用7000元每平方米收購的,當時村里嫌少沒談成?!斑@里遲早要改造的,我們現(xiàn)在是等著他們(開發(fā)商)來談。”

各方說法:

政府:原定9月梳理小產(chǎn)權(quán)房

據(jù)綜合開發(fā)研究院(深圳)旅游與地產(chǎn)研究中心主任、研究員宋丁透露,深圳市四屆人大常委會已經(jīng)對《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定(草案)》(以下簡稱《決定》)進行了審議,目前正在走程序。他說,這次政府的決心很大,違法建筑要被拆除。宋丁介紹,據(jù)市政府人大的近期發(fā)布有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的條例,原定今年9月3日對整個深圳發(fā)布有關(guān)違法建筑全面梳理、分類處置。

律師:購買小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險

廣東競德律師事務(wù)所的司賢利律師認為,購買小產(chǎn)權(quán)房主要存在以下幾個方面的風(fēng)險:一、小產(chǎn)權(quán)房不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),訴訟風(fēng)險難以規(guī)避。二、如果遇到國家征地或拆遷,購房人的利益將很難保證。

對于村委會向購房者提供貸款這種新做法,司律師認為,政府不禁止民間信貸,只要利率不高于拆息銀行的4倍以上。但是,這種村委會的貸款,誰來做擔(dān)保人,具體如何操作,值得認真考究。

專家:小產(chǎn)權(quán)房是低端房補充

深圳市建筑與社會評論員賀承軍表示,深圳在1999年3月5日就對城市的違法建筑有個處理意見,但是卻一直沒有順利推行。農(nóng)民房以其數(shù)量龐大、價格低廉的優(yōu)勢,不僅解決了原村民自身的住房問題,且解決了大量外來人口的住房需求。目前小產(chǎn)權(quán)房成為深圳房地產(chǎn)市場的低端商品房,也的確是對低端商品房的一種補充。(王納、龔夷菲)

來源: 廣州日報

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