國土部24日對外公布了“房地產項目用地地價專項調查”的最終結果,全國620個房地產開發項目的土地成本一一曝光,刨除23.2%的平均地價、10%的稅費成本及幾近固定的建安成本后,超過40%的房價成了開發商牟利的空間。
然而記者調查后發現,在超低比例的項目資本金背后、在建房尚需施工單位墊資的行業“潛規則”背后、在商品房預售制“支持下”,開發商的利潤遠沒有想象的那么簡單。
國土部專家稱開發商利潤40%
據國土部調查結果,全國620個房地產開發項目中,地價占房價最低比例為5.3%,最高為58.6%,大多數占比在15%-30%之間,其中北京最高為51.36%,最低為15.13%,平均略高于全國,為26.8%。
據了解,房價構成主要有7個方面,即前期費用、土地成本、政府稅費、建安工程費、管理成本、銷售費用和開發商利潤。
“目前國稅總局也在查開發商的納稅情況,最終的結果應該以官方的數據為準,但根據我們掌握的信息顯示,正常的項目稅費成本最高應該為10%出頭,不超過11%。”參與此次調查的國土部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松告訴記者,“除土地成本和稅費外,開發商的建安成本、管理成本、銷售成本大致相當。最高不會超過30%,加之稅費成本10%,平均土地成本23.2%,開發商最終的直接利潤應該在40%左右,即便是算上增值稅,流向政府的也不會超過40%”。
房價仍是霧里看花
但如果就此認定開發商利潤是40%, 那長期以來對房價成本的討論就不會持續至今。因為盡管土地公開拍賣,稅費公開征收,商品房公開出售,但房價成本卻從未被明明白白搞清楚過。
早在2005年,福州市物價局就率先公布了房價成本清單,在社會上引起了很大反響。在所列的23個樓盤成本目錄中,開發商的利潤率平均約50%,最低的約為20%,最高的超過90%。這一行為引起了很大反響,評論認為此舉將揭開“樓市黑幕”,但很快就遭到了開發商和很多地方政府的抵制。
在鳳凰衛視一檔訪談節目中,華遠集團總裁任志強公開放言,讓開發商公開成本如同讓老公公開老婆胸圍一般是不可能的。
但隨著房價不斷高漲,購房者想要弄清楚房價成本的意愿越發強烈。于是開發商紛紛拋出“房價高只是地價高的表象,高地價造就高房價” 的論調。
無奈之下國土部只好公布內部統計數據,宣告全國平均地價占房價比僅為23.2%,高地價推漲高房價沒有根據。而開發商對此結果并不買賬,聲稱“這個數字肯定低于實際,平均比例在1/3左右”。
超高的自有資金利潤率
“所謂40%是單從項目流水看,前提是開發商從拿地到最終銷售完畢的所有成本均來源于自有資金,不做任何貸款、不進行預售,事實上這是不可能的。” 一位長期從事房地產成本核算的專家告訴記者,一般來說,開發商的項目資本金比例非常少,多數為銀行信貸,換句話說,如果按照前期投入計算,開發商最終利潤肯定不會僅為40%。
據了解,對房地產業而言,項目資本金比例是指開發商擁有資金占其全部開發資金的比例,即自有資金比例。自有資金比例降低后,開發商貸款門檻更低,可以用更少的資金貸到更多的款。
在今年5月,國務院曾調整固定資產投資項目資本金比例,普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。“降低資本金比例就是降低了融資門檻,一個擁有國企背景的開發商,開發一個規模100億元的項目,前期僅需要投入20億元便可操作,最終流水達到200億元也不為過。”
巨額信貸外的“壓榨”
除了可以獲得可觀的銀行信貸外,開發商更可通過建筑商“墊資”、預售制度來降低成本。
一位不愿透露姓名的建筑公司負責人告訴記者,在承接項目的過程中,建筑公司替開發商墊資早已成為一個行業內的“潛規則”。開發商通過讓建筑公司墊資建設,把生產環節的相當一部分成本和風險轉嫁給建筑企業,并在最終付款時拖延,直至房屋銷售完畢才付款。
與此同時,項目封頂后,開發商便可率先進行預售,提前收回成本,根據此前住建部公布的統計數據顯示,目前我國各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上,部分城市達90%以上。
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