房價的高漲和政策調控的高調之間就像在進行著一場博弈。在密集出臺的房地產調控政策面前，各種物業形態既是“寰球同此涼熱”，又是“風景各有不同”。
作為樓市的“晴雨表”，二手房市場受政策的影響較大，但由于剛性需求的存在，成交量仍將較快增長；高端物業市場在經歷了去年的火爆后，今年的成交量可能出現相對低迷；而商業地產在一定程度上則成為了政策的受益者，市場復蘇前景令人期待。
高端物業：難續去年繁華
2009年的高端房產市場是一場名副其實的豪宅盛宴。進入2010年，這一局面能否持續成為業內焦點。
新近公布的數據顯示，3月份無論是別墅還是高端公寓的成交量都較開年前兩個月有一定的回升，業內人士認為，總體來說，整個一季度的均價和成交套數環比應不可逆轉的出現量價小幅回落。受調控政策等因素影響，今年高端物業市場很難再現去年的火爆成交局面，更有專家預測，一手高端物業的成交量或呈現相對低迷的狀況。
量價小幅回落
進入2010年，高端物業市場也將迎來寒冬的消息頗為業內人士關注。上海佑威房地產研究中心統計數據顯示，2010年1月，上海市成交均價超過5萬元/平方米的商品住宅 的 成 交 均 價 為74160元/平 方米，成交套數為153套；截止2月中旬的成交套數為66套，成交均價降至69674元/平方米。
雖然相關數據顯示，進入3月后的前半月，上海每平方米均價在5萬元以上的豪宅已成交277套，4至5萬元區間內的高檔房也成交327套，這 兩 項 數 據 分 別 是 去 年 同 期 的1970%和570%。但是，總體來說，整個一季度的均價和成交套數環比應不可逆轉的出現量價小幅回落。
“一季度向來是別墅等高端物業的銷售淡季，均價和成交套數較去年四季度有所下降也很正常。”仁達方略管理咨詢有限公司董事長王吉鵬接受《經濟參考報》采訪時說。
不過，上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為，今年高端物業市場很難續寫去年的繁華。去年二季度后，高端物業市場便開始復蘇，量價齊升，火爆的場面一直延續至年底。
從北京市整體的高端公寓來看，去年無論是成交量還是套數大體保持上升勢頭。按北京市房地產交易管理系統進行期房預售登記備案的住宅(除樓棟地上總層數在3層以下房屋和別墅不計算在內)按成交均價最高的前三十名項目進行統計，2009年一季度，北京前30個項目的均價是33169元，套數達到645套；二季度繼續走高，均價達到33605元，套數為993套；三季度的數據顯示30個項目的均價為38971元，套數是1387套；剛剛結束的四季度，均價突破43000元，套數接近1270套。
同樣的情形也發生在深圳。2009年在各種利好因素的作用下，深圳樓市絕地反擊，經歷了復蘇、溫熱、過熱、火爆的上升階段，量價飆升。成交結構層面來看，2009年特別是下半年，高端樓市極度活躍。
根據深圳房地產信息網的監測，深圳市2009年成交另最大的前10名樓盤共成交近130萬平方米/14370套，占全市總成交量的20%。在2009年深圳樓盤成交龍虎榜T O P 10中，位于龍華的圣莫麗斯等悉數上榜，成為高端物業市場的代表作。此前的九月份，深圳成交量最大的前10名樓盤中，更是有8個屬于高端物業項目。
投資需求是推漲價格的重要因素
投資需求的大量釋放，促進了全國重要一線城市高端物業市場的活躍。“去年高端物業市場火爆的背后，更多的是很多客戶認為需要通過投資房地產抵御通脹風險，他們選擇購置高端房產進行資產保值。”王吉鵬說，作為市場上稀缺產品的高端物業，具有較強的保值功能，能夠滿足購房者規避通脹預期的效果。
美聯物業全國研究中心主任徐楓對《經濟參考報》指出，包括別墅和高端公寓在內的物業的一個顯著特點是需求彈性比較小，也就是說價格的變動對需求量的影響相對較小，因為其客戶都比較有實力。“作為市場的中堅，這些客戶不再是跟風客，他們大多都很理性，購買或拋售大多為了換樓或是長線投資。”
不僅如此，限外令的解除和相對寬松的信貸政策，也使得一大部分境外高端人士的購房需求得以釋放，國內高端置業者紛紛入市購買房產。
陸騎麟對《經濟參考報》表示，去年，眾多高價項目的放量成交也是推升全市成交均價的重要因素。一季度，在救市政策的刺激下，剛性需求逐步釋放，推動市場回暖，這一階段成交量開始放大。回暖初期開發商的心態還是比較謹慎的，對宏觀經濟環境仍持一定觀望的態度。在一季度回暖的基礎上，二季度和三季度，信心得到提升，投資客開始入市，剛性需求和投資客共同維系了樓市的巨量成交。價格方面，隨著成交量的增加，開發商快速回籠資金，底氣逐漸充足，定價開始激進，因此這一時期的成交均價快速攀升。四季度，雖然樓市調控政策密集出臺，但成交均價并沒有隨著成交量的減少而回落，反而繼續拉升。
“這也是一個長期的積累的過程，全球金融危機只不過加速了高端物業市場出現井噴的進程，其實，就國內消費能力而言，這一爆發時點也遲早會到來。”徐楓總結說。
市場或走向分化
業內人士普遍認為，相對于一般住宅，別墅等高端物業在歷次市場波動中均表現出較強的抗跌性，一些擁有稀缺資源的別墅或高端公寓依然受到市場青睞。“考慮到其具有較好的增值、保值特點，高價樓盤的成交量幾乎不會受到諸如開征物業稅等政策因素的較大影響。”徐楓說。
“我覺得無論是別墅還是高檔公寓，未來會有一定升值空間，大勢是看好的，具體到某一項目則需要具體分析，因為不同地段、不同品質都可能影響產品的升值空間，但不會像去年那樣猛漲。”王吉鵬表示。
不過，業內人士也提醒說，近段時間國家出臺的一系列調控政策也應當引起足夠的重視。3月10日，國土資源部出臺《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》，這份被稱為“國十九條”的《通知》明確指出，要嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地。3月22日，國土資源部召開的全國視頻會議上，部黨組成員、副部長贠小蘇再次強調，堅決查處囤地、炒地、向別墅供地等違法法規行為。
陸騎麟認為，在政府重拳打擊各類投機行為的宏觀背景下，高端物業市場將受到較大沖擊。一方面，購房者的自有資金門檻被提高，需求下降；另一方面，高端物業產品很少降價銷售。兩者的合力作用必然導致的結果便是2010年的高端物業市場很難再現2009年的火爆成交局面。
對此，徐楓頗為贊同，她預測，一手市場和二手市場可能出現較大分化。今年上半年，一手高端物業的成交量比較小，“甚至可以用相對低迷來形容，因為主流客戶并非剛性需求 ，他 們 的 觀 望 可 以 持 續 較 長 時間。”而在二手市場，高端物業的成交量將增加，北京、上海、深圳等一線城市的上漲幅度可能超過兩成，甚至接近三成。
“總體而言，2010年一手市場和二手市場的聯動將比較盛行，開發商對代理商的需求會加大。雖然可能會出現高價新樓滯銷的情況，但總體成交量不會受到較大影響，也就是說，在高端物業這塊蛋糕上，一手市場的份額會受到一定程度的擠占。” 徐楓說。
王吉鵬還預測，高端物業市場的未來分化還可能體現在開發商的區域調整戰略上，“目前國家出臺的政策調控以及銀行信貸收緊等不利因素會對開發商產生較大影響，不僅高端物業市場供應量肯定會減少，還會對品種設計、拿地區域等方面產生一定影響。比如區域調整，逐漸開拓二、三線城市市場就可能是一個趨勢，因為相對而言，非熱點城市的運作成本低、升值空間大。”
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