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住宅用地70年大限之惑
《上海市國有建設用地使用權出讓合同》存在自相矛盾處
《望東方周刊》記者王開 | 上海、北京報道
土地使用權的70年大限問題，因近日上海市在《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中的“無償收回”及“出讓人收回并補償相應殘余價值”規定再次引發熱議。
在此前的媒體報道中，這些規定一度被稱為“滬版新規”，并因其看似與《物權法》有關規定相矛盾而遭受廣泛指責。
上海市規劃和國土資源管理局對此做出了迅速反應。1月14日消息傳出，之后的第二個工作日，上海規土局就在其官方網站上發布通知，對報道中頗具爭議的“土地期滿出讓人無償收回”內容作出正式回應。
回應說，“土地期滿后的處理方法”是針對《上海市國有建設用地使用權出讓合同》中第28條的內容，該宗土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續期未獲批準的，該宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施的處理方式。
因為《上海市國有建設用地使用權出讓合同》第26條中，有體現《物權法》的“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期”相關規定，因此輿論認為規土局的解釋應意在說明所謂“出讓人收回并補償相應殘余價值”或“出讓人無償收回”這樣的字眼，其針對的對象不包括住宅用地。
然而實際情況似與輿論認識不同。在上海市規土局網站上，本刊記者查詢到一份涉及亭林鎮亭升路東側地塊的《國有建設用地使用權出讓預申請須知》上，看到該地塊土地用途為普通商品房，出讓年限為70年，而土地期滿后的處理方法則是“出讓人無償收回”。
這也就意味著，《上海市國有建設用地使用權出讓合同》第26條與該合同的第27條、28條自相矛盾。
第26條強調住宅建設用地使用權的“自動續期”，而第27條、28條卻在強調土地使用者“申請續期”。三條看上去屬并列關系的條文，究竟應該參照哪一條來執行，并沒有明確表述。
我們的房子“安全”嗎
1月19日，上海市規土局辦公室副主任杭燕對本刊記者表示，關于土地到期收回事宜“一切以公告為準”，不再接受任何媒體采訪，同時稱辦公室主任余亮針對輿論質疑，也已做出了回應。
余亮在此前的回應僅僅是再次提起網站公告，解釋說上海土地市場近期沒有“出大政策”，無償收回是針對該宗土地出讓期限屆滿后，土地使用者申請續期未獲批準而言的。他的回應，并沒有消除公眾質疑。
人們仍然不明白本該“自動續期”的住宅土地是不是還要“申請續期”？如果不需要，為何在普通商品房的土地使用權出讓預申請須知上會有“出讓人無償收回的字樣”？
由于出讓方與開發商簽訂的出讓合同不公開，實際上到期土地究竟該如何處理還是個未解之謎。
“土地出讓合同對房產消費者來說通常是見不到的，但如果合同內容與相關法律違背，這些內容就沒有法律效力。”人大法學院副院長、物權法草案專家建議稿起草人之一王軼告訴《望東方周刊》。
《上海市國有建設用地使用權出讓合同》確不是“滬版新規”，其依據是2008年4月29日，國土資源部和國家工商行政管理總局聯合發布的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本（簡稱08文本）。
在國土資源部土地利用司對上述示范文本所做的詳解中可以看出，08文本的修訂正是基于《物權法》等法律制度的變化，修訂目的本質上是為了適應新法的要求。
而在考慮土地使用年期屆滿處理的約定問題時，國土部門承認該問題“比較復雜，既關系到社會公共利益，也關系到土地所有者和土地使用者的權益”。
2007年8月30日，第十屆全國人大常委會第二十九次會議通過了《關于修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》，并自公布之日起施行。
該法將期限屆滿的情形分為兩大類：土地使用者申請續期和未申請續期。再將申請續期的分為準予續期和續期未被批準兩大類。準予續期的重新簽訂出讓合同，繳納出讓金。而未申請續期和續期未被批準的則要收回使用權，至于補償與否，該法未提及。
這與2007年10月1日施行的《物權法》又有出入。《物權法》中明確規定住宅建設用地使用權期限屆滿自動續期，并不要求土地使用者申請續期。
08文本正是基于這兩部法律，其第25條到27條，既承認《物權法》關于住宅建設用地使用權期限屆滿的自動續期的規定，又采用了《城市房地產管理法》的分類處理方式。但顯然，08文本里面“申請續期”的土地使用權不包括住宅建設用地。
上海市規土局在普通商品房的土地使用權出讓預申請須知上出現“出讓人無償收回”的字樣，顯然不合法。