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2011年03月24日10:24 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

57年才可以收回成本。

“充斥著理想主義的商人項目”的萬匯樓碰到了現實的難題。

而在3年前，萬科企業股份有限公司在進行這項廉租房的試驗時，堅信為中低收入人群蓋房子也可以賺錢，還可以很好履行開發商的企業公民社會責任。

在現實面前，萬科總裁郁亮不得已發出一聲感慨：還沒有找到靠保障房賺錢的方法。

在萬科保障房試驗碰壁的面前，保障房建設是否會再次陷入“資金短缺”的困境之中。今年建設1000萬套保障性安居工程建設所需的近1.3萬億元資金從哪里來？

雖然，今年3月9日，住建部副部長齊驥對1.3萬億元資金進行初步分解，今年將吸引8000億社會資金進入保障房建設領域，其中，地產商被寄予厚望。然而在不賺錢的困境下，能讓8000億社會資本踴躍進入保障房建設領域嗎？

暫無有效盈利模式

廣佛交界處，金沙洲，久負盛名的萬匯樓坐落于此。

作為全國首個企業參與保障房建設的項目，萬匯樓的意義，不僅在于給現行住房制度下的內外夾心層提供一個安居之所，更在于通過這一試驗探索保障房模式，思索其中可取與不妥之處。

按照業主方萬科的計劃，萬匯樓項目3年的試驗期于今年7月即將到期。問題是，這種“民間廉租”模式會否成為日后保障房建設的“樣板”？

萬匯樓是一棟圍合式的外圓內方的建筑，位于廣州萬科四季花園南隅，項目占地9000平方米，建筑面積1.2萬平方米，容積率1.3。萬匯樓有282間普通公寓及集體宿舍，以35平方米的小戶型一房一廳、二房一廳為主，整體出租率在90%以上。

時代周報記者從萬匯樓管理處了解到，萬匯樓的租金為400—650元/月，申請入住的租戶需滿足“月收入2600元以下，且無房無車”。與政府廉租房最大的區別是，萬匯樓的住戶都很年輕，主要是大學以上學歷，在廣州及周邊工作的非廣州戶籍的外來務工人員，這一群體往往不符合廣州市廉租房的申請條件、又無力購房。

然而，萬匯樓的租戶月收入超過了2600元的標準。對此，廣州萬科方面向時代周報記者解釋，會要求租戶簽訂承諾書，承諾自己符合申請標準，并附上單位開出的收入證明。就此而言，這一程序不同于2008年萬科所設想的：通過稅務部門了解租戶的收支水平及變化，對于不符合標準的租戶，定期“請”出萬匯樓。

實際上，萬匯樓租戶搬遷的原因并非因為月收入超標，或者是因為工作調動，或者是因為買房了。

萬科何嘗不想確保每間房都提供給符合標準的租戶，但是難題也擺在面前，作為企業，是難以通過稅務或銀行系統去檢測租戶的收入水平的。

同樣讓萬科為難的，還有成本的回收。據廣州萬科相關人士向時代周報記者介紹，萬匯樓的管理人員已精簡至6人，但每月租金收入扣除管理運營費用后的利潤僅為5萬余元。包括土地價款1166萬元在內的總投資為4624萬元，其中1500萬元是萬科的“企業公民社會責任”的專項費用，其余3124萬元成本需要57年才可以收回。若以萬匯樓的經營模式，大多數開發商只能對保障性住房望而卻步。

萬科總裁郁亮近日也坦言保障房建設缺乏制度建設，暫時還沒有看到有效的盈利模式，“政府過去承諾會按保障房核定成本的3%-5%，向開發商支付利潤，但成本的具體核定方法至今并不清楚。”

1.3萬億融資難題

在暫時沒有有效的盈利模式的情況下，保障房的融資難題如何解決？

按照住建部的計劃，2011年要建設1000萬套保障房，其中有350萬套是棚戶區改造，其余的650萬套真正屬于保障房范圍。這650萬套保障房的建設合計需要資金1.3萬億，中央和各個地方政府預計投入5000億，剩下的8000億的資金缺口則需社會資金的介入。

“中國2010年的固定資產投資總規模達到了27萬億元，2011年應該超過30萬億元，在其中分出1.3萬億元應該不是難題。”中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立同時也向時代周報記者強調，保障性住房的癥結在于，調動地方政府的積極性。

在中央的主導下，未來幾年保障房放量供應之勢已然明確，地方政府也一改往日推諉搪塞之態：先是四川省簽下了保障房建設的“軍令狀”，今年要建設保障房22萬套；江蘇省政府近日也下發“任務分解方案”文件，計劃新增公共租賃住房、廉租房15萬套、經適房6萬套，并給下屬13市“派發”任務；廣東省深圳市政府也在《深圳市住房保障發展規劃（2011-2015）》中提及，未來5年將投資715億元建設保障房。

保障房建設涉及資金巨大，肯定不能完全依靠各級政府，要多方面籌集資金，動員民間資本共同來做。然在3月18日廣東省房地產市場景氣分析會上，某商業銀行地產金融事業部的負責人聲稱，由于貸款規模有限、信貸市場供不應求，商業銀行為了盈利必然會追逐利潤較高的項目，而保障房貸款不僅風險大，且綜合定價難以令人滿意，銀行對此興趣不大。此外，銀監會近期也發文規定，“僅允許（融資平臺貸款）在有償還能力的保障性住房建設領域適度新增貸款”。

事實上，銀行對于保障房建設的保守態度，透過瑞銀證券的數據就可見一斑：2010年，工商銀行、交通銀行、建設銀行、國家開發銀行發放保障性住房開發貸款的年末余額就分別高達144億、173億、113億和878億元。

與銀行的保守相比，保險資金對參與保障房顯示了較濃的興趣。全國政協委員、中國平安集團董事長馬明哲認為，保險資金具有規模大、周期長、資金來源穩定等特點，非常適合參與保障房投資和建設。3月9日，中國太保已率先試水第一單，其設立的“太平洋—上海公共租賃房項目債權投資計劃”正式通過了保監會的備案。此外，中國人壽也透露已與北京、重慶等地簽訂了投資保障房的合作意向。

與此同時，住房公積金、信托等資金也均投身于保障房建設。早在2010年8月，北京、天津、重慶等28個城市被確定為利用住房公積金貸款支持保障性住房建設的試點城市。信托方面據統計，2011年前兩個月，投資于有保障房性質的信托計劃已發行了4款，算上近期全國社保基金牽頭的“南京方案”，信托資金投身保障房建設的規模預計可達58.9億元，較去年全年的投資規模10.8億元增長545%。

然而，這些資金相對于8000億元的缺口來說，可謂是杯水車薪。

謹防政府喧賓奪主

北京市社會科學院經濟研究所副所長趙宏在接受時代周報記者采訪時表示，保障房的建設可以穩定社會和市場，低收入的人群能夠解決住房問題，有利于社會的安定和諧，這也能為商品房市場提供一個穩定的環境。“從而實現保障房市場、商品房市場雙軌制發展。”

“保障歸保障，市場歸市場”的思路早就有了，然而保障房遲遲未竣工、官員將經適房建在海南島上、限價房項目大面積空置的現象時有發生。2011年規劃的1000萬套保障房如何合理分配？在信息不透明的現狀下，如何避免權力尋租？在保障房市場嘗到甜頭的政府，會否在房地產市場上“賴著不走”？這都是亟待進一步解決、或即將出現的問題。

上世紀90年代，中國福利房政策是將國家或集體公有住宅，以極其低廉的價格賤賣給國家機關及企事業單位的工作人員，實質上是對有“單位”者的一種制度性的利益輸送。近期，企業利用自有土地建設保障性住房，被再次提到議程。

在2010年廣州市保障性住房土地計劃表上，有4宗國有企業用地。廣州住保辦對此聲稱，和企業合作開發建設保障房是大勢所趨，既可解決企業低收入職工的住房需求，又可加快保障房建設進度，是政府和企業雙贏。然而，市場人士擔憂，在沒有細致到位的監管并輔以必要的嚴刑峻法的情況下，保障性住房項目會變相成為一些有實力和資源的國有企業和事業單位的“福利分房”，導致有限的公共資源向特權階層、既得利益者階層不公平流動。

“廣州通過國企提供用地合作建設保障房的方式符合中央的精神，但也容易令人產生會否成為企業福利分房制度復辟的疑慮。”廣州大學房地產研究所所長陳琳在接受時代周報記者采訪時表示，除了要嚴格保障這些項目建設的房源確實提供給符合規定的困難職工外，還要嚴格執行經濟適用房的戶型面積標準，在審核上更為嚴格。

避免尋租之余，還得防止政府在住房市場上“喧賓奪主”，過分強調保障的功能，而忽略了市場本身的作用。保障房市場的特點在于，從規劃、拿地、產品設計、售價到成本核算，處處都有政府的影子。“保障房建設是政府給人民的承諾，整個過程的操作應該由政府去把控，由政府交給開發商去建造，而開發商只是一個受托人的角色。”中國人民大學制度分析與公共政策研究中心研究員舒可心如是向時代周報記者描述政府在保障房建設中的重要作用。

就此，業內人士擔憂：若政府發現從保障房建設中有利可圖，且對此方式形成依賴，長期“扎根”于房地產市場，在極端狀態下可能會引發商品房市場的衰退或缺失，開發商徹底淪為住宅市場的配角，住房供應不足的現象或將再次上演，十幾年的市場化改革的成果最終付諸東流。

責任編輯：NF043(本文來源：時代周報 )

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