首頁 > 經濟發展 > 行業動向 > 房地產

2011年05月31日14:44 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

關鍵詞： 房地產 保障法 土地 房地產調控 基礎建設 國家 十二五

（1）商品房供求關系分析

近年來，隨著我國居民收入可支配收入上漲，商品房需求市場快速膨脹。城市化進程的推進，舊城改造的步伐也在加快，城市中原有的很多建筑或道路已經不符合規劃的要求，需要大面積拆遷重建，從而引發了旺盛的剛性住房需求。其次，大量的農村人口以求學或進城務工的形式向中心城市聚集，形成了商品房市場巨大的需求。在高房價的背景下，房地產市場投機需求也愈發旺盛。

為了滿足商品房市場日益上升的需求，我國政府逐年加大對房地產開發投資（圖8）。2010年，我國房地產開發投資48267億元，比上年增長33.2%，其中商品住宅投資34038億元，增長32.9%，占房地產開發投資的比重為70.5%。

資料來源：中國國家統計局

圖8  2001-2010房地產開發投資情況 

從2001-2010年全國商品房供求狀況圖中（圖9）可以看出。我國商品房供需關系經歷了從供大于求到供不應求的發展過程。2004年之前，商品房年度銷售面積均小于年度竣工面積。2004年是明顯的轉折點，當年商品房竣工面積與銷售面積的缺口比2003年大為減少。自2005年起，商品房供求失衡，年度銷售面積開始大于年度竣工面積。供需缺口也在逐年拉大，該缺口在2007、2009和2010年表現得尤為明顯，銷售增速幾乎達到同期竣工增速的2倍多，這幾年全國房價出現大幅上漲。2008年受金融危機影響，供需基本平衡，但是依然改變不了供需缺口加大的趨勢。2010年，我國商品房竣工面積7.6億平方米，增長4.5%，其中住宅竣工面積6.12億平方米，增長2.7%。商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%。其中商品住宅銷售面積增長8.0%。

資料來源：中國國家統計局

圖9   2001-2010商品房供求狀況 

   （2）商品房價格水平分析

近年來我國大多數城市房價暴漲，眾多中低階層居民買不起房子。從圖10中可以看出，2001年以來我國房價波動顯著，特別是2003年以后上漲勢頭顯著。2004年城市商品房平均銷售價格漲幅比2003年提高10.6個百分點。在政府的宏觀調控影響下，2005年和2006年全國房地產價格增長速度減緩，但由于受投資過熱等因素影響，2007年房地產價格漲幅比2006年提高了2.1個百分點，其中最高月份漲幅達10.5%。2008年受國際金融危機影響，房地產市場陷入低迷，價格有所下跌，之后又一路飄升。2009年商品房平均售價為4694.65元/平方米，較2008年上漲20.95%，漲幅空前。2010年，房價繼續高漲，達到5031.19元/平方米。相比較來說，住宅租賃價格指數比較平穩，說明人們都熱衷于買房，對房地產購買的需求旺盛。

資料來源：中國國家統計局

圖10   2001-2010商品房銷售價格

   （3）商品房供需存在問題

第一，商品房明顯供不應求。從圖2中可以看出，我國商品房市場供不應求的矛盾日益出土。在嚴格控制土地供應量和緊縮貨幣政策的調控下，我國新增住宅用地規模偏小，開發商囤地、捂盤惜售情況較多，龐大的市場剛性需求得不到滿足。

第二，商品房供求結構性失衡。部分中心城市存在房價高漲、部分地區商品房空置率上升較快、高級寫字樓出現過熱現象。在商品房市場中，非住宅開發比例偏大，空置面積上升。中低檔普通商品住房供應不足。突出表現為中低價位、中小套型住宅比例偏低。房價居高不下，超出了市場承受能力，多數中低收入者購房需求難以得到滿足。

第三，房價上漲過快。雖然政府不斷出臺各種樓市調控政策，但依然擋不住房價上漲大趨勢，民眾對改善住房條件的需求繼續保持強勁。北京、上海、廣州等一線城市房價上漲最快，同時，房價上漲現象不斷蔓延，房價一向偏低的中西部地區也開始呈現上漲的趨勢。

世經未來投資咨詢有限公司 撰寫

 

返回頂部文章來源： 中國發展門戶網