如果說2005年長三角房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞是“博弈”的話，2006年就應(yīng)該是“反思”。
過去的一年，調(diào)控政策頻出，在這個有“世界第六大都市圈”之稱、全國城市化速度最快的地區(qū)，房產(chǎn)市場趨于理性，各個環(huán)節(jié)被“倒逼”出新的理念、思路。
杭州的一位房產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對記者說：“面壁十年圖破壁，整個市場需要反思，不僅是開發(fā)理念、產(chǎn)品品質(zhì)以及銷售等，更要從體制、機(jī)制等全方位走出創(chuàng)新之路。”
地方政府：興奮點(diǎn)轉(zhuǎn)移
在過去相當(dāng)長時間內(nèi)，不少城市經(jīng)濟(jì)過多依賴房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)，一些地方政府負(fù)責(zé)人常常公開為本地的房產(chǎn)“吆喝”。有的大城市的官員宣稱“樓市還要漲十年”，有的則預(yù)言“幾年內(nèi)翻幾番”“再不買就來不及了”。
與此相對應(yīng)地，地方性政策為房產(chǎn)行業(yè)推波助瀾，影響深及城市的規(guī)劃、建設(shè)。近些年，在江蘇、上海、浙江，長三角很多城市都在開發(fā)新城區(qū)，需要的大量建設(shè)資金無法落實(shí)，很多城市普遍走了一條“賣地生財”的道路――先是“做地”，通過種種概念，抬升地價，然后將土地賣出，資金返還用于該城區(qū)的建設(shè)，同時也是“做地”的進(jìn)一步“深加工”，隨后再賣地，再建設(shè)，形成循環(huán)。
有相當(dāng)一段時間，通過這種方式獲得的地方財政收入，占到總數(shù)相當(dāng)高的比例，在個別地區(qū)甚至占據(jù)“半壁江山”。
在這個產(chǎn)業(yè)鏈中，地方政府成了最高端“土地運(yùn)營商”。土地以及相關(guān)聯(lián)的房產(chǎn)行業(yè)的興衰，與其休戚相關(guān)。在這種利益格局下，地方政府宛如“經(jīng)濟(jì)組織”，忙著賣地、招商引資，計算財政和稅收的巨額數(shù)字。
2006年調(diào)控以來，這種運(yùn)營思路受到極大沖擊。在一些城區(qū)，地方財政由早些年的好日子跌到如今的尷尬境地。浙江某個房地產(chǎn)業(yè)一度熱鬧火爆的城市，預(yù)計2006年的房地產(chǎn)行業(yè)地稅稅收減收將達(dá)14.31億元，下降達(dá)四分之一以上。財政負(fù)擔(dān)壓力增大，一些地方政府開始要求各部門暫停手提電腦、
數(shù)碼相機(jī)等電子用品的采購，部門預(yù)算總體保持零增長，“準(zhǔn)備過緊日子”。
但是也正是這樣的嚴(yán)峻形勢，逼迫長三角地區(qū)的政府部門清醒地看到了過去那種發(fā)展思路的局限，風(fēng)險意識大大加強(qiáng)。在杭州，很多區(qū)縣市開始將興奮點(diǎn)重新投放到“工業(yè)經(jīng)濟(jì)”，提出大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。前幾年在地價
房價猛漲中也獲益不淺的寧波如今充分利用港口資源，大力發(fā)展臨港重化工業(yè)，一個又一個大項目在該市落地。上海的樓市，更是在反腐敗的大浪中，痛定思痛，跌聲一片。這個城市過去那種所有房產(chǎn)一概猛漲的局面已經(jīng)一去不復(fù)返，呈現(xiàn)了稀缺地塊趨穩(wěn)，周邊區(qū)域房價趨于下降的較為合理的態(tài)勢。
在近年房產(chǎn)開發(fā)項目頗多的杭州西湖區(qū)，財政局的報告中指出，在房地產(chǎn)業(yè)徘徊的同時，全區(qū)地方財政收入還能保持平穩(wěn)增長，主要得益于全區(qū)上下合力招商引資，通過現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)較好地支撐了局面，有效地彌補(bǔ)了主體稅種滑坡帶來的影響。
企業(yè)：何德何能混飯吃
企業(yè)界也在反思。
宏觀調(diào)控以來，過去那種不管是個什么房子，一概都能賣掉還供不應(yīng)求而且還能被炒出高價的“好日子”已經(jīng)隨風(fēng)遠(yuǎn)逝。一個問號始終懸在開發(fā)商的頭上――你能賣掉房子，憑什么？
在上海，“湯臣一品”打出聳人聽聞的11萬元一平方米的價格，結(jié)果受到普遍質(zhì)疑，弄得灰頭土臉。杭州的一些開發(fā)商在開盤之前做足功夫，隔三差五打電話給“意向客戶”聯(lián)絡(luò)“購買意愿”，充分溝通后選擇良辰吉日開盤，營造旺銷局面，可惜仍然效果不佳。有個樓盤以“滿足少數(shù)人需要”自稱，總價動輒二三百萬元，開盤當(dāng)日預(yù)訂近150套，但兩周后形勢急轉(zhuǎn)直下，一度日成交記錄為“零”。前不久，寧波有一個樓盤開盤，居然再現(xiàn)徹夜排隊場景，但人們已經(jīng)高度質(zhì)疑其真實(shí)性，普遍的懷疑眼光使得營銷的真實(shí)度受到考驗(yàn)。
“品質(zhì)”“創(chuàng)新”開始成為常被提起的兩個詞。一些活動宣傳香港、日本等地的經(jīng)驗(yàn)，告訴開發(fā)商們“小戶型也可以造出大空間”。
杭州一個開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人對記者說，實(shí)際上，在過去的這些年，大量的房產(chǎn)商獲得了巨大的財富，并不是他們自己有多大本事，完全就是環(huán)境和機(jī)遇造成的。但是今后，如果還能生存以及發(fā)展，就需要實(shí)實(shí)在在的理由，而不應(yīng)該再靠“概念”或是“開盤效應(yīng)”之類的營銷小伎倆。
他說，每一個開發(fā)商都應(yīng)該思考一下――我有何德何能，可以在這個競爭如此激烈的社會上混飯吃？
有專家指出，事實(shí)上，中國的房產(chǎn)品在品質(zhì)上還頗為落后，就算是在比較領(lǐng)先的長三角地區(qū)，無論是建筑設(shè)計還是科技含量，都缺乏創(chuàng)新。放眼上海、杭州、寧波等經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，“好日子”養(yǎng)出不少懶企業(yè)，在一些城區(qū)的黃金地段，外觀丑陋、色彩艷俗、建筑粗糙、功能單一的建筑物隨處可見。當(dāng)然這也給有責(zé)任心的企業(yè)帶來機(jī)會。在嚴(yán)峻的調(diào)控形勢下，只有那些在各個環(huán)節(jié)有所創(chuàng)新并能領(lǐng)先市場一步的企業(yè)，才能占據(jù)競爭的高地。
消費(fèi)者：反思產(chǎn)生靈感
消費(fèi)者也在反思。
在杭州、寧波、上海，各種調(diào)查統(tǒng)計表明，市場上絕大多數(shù)的購房人群都是以自住為目的。炒房人群似乎一夜之間就隱匿了行蹤，“江湖”上僅留下一些財富傳奇的裊裊尾音。
消費(fèi)者還在反思中產(chǎn)生靈感。2006年歲末最令人興奮的消息莫過于溫州個人合作建房的破冰之舉。溫州人再次令全國個人建房的熱心人眼前一亮。一個叫趙智強(qiáng)的人帶領(lǐng)大伙兒解決了個人合作建房拿地、融資以及操作等層面的問題。據(jù)說，該地塊預(yù)計建成后房屋成本價為每平方米5300元，遠(yuǎn)低于周邊樓盤每平方米10000元左右的市場價。一時間，上半年還一籌莫展的杭州等地的個人合作建房者們重拾信心，互聯(lián)網(wǎng)上出現(xiàn)了征集合作者的帖子，很多人寫上了自己的QQ號。
在這個2006年的歲末，上海的不少百姓對樓市充滿了憧憬；杭州的兩大房產(chǎn)巨頭正在謀劃那塊大手筆拿下的京杭大運(yùn)河邊的絕版地塊，準(zhǔn)備在布滿塵埃的房產(chǎn)市場上打造一顆 “大鉆石”；寧波的一群開發(fā)商則在熱搶政府推出的一批土地；某個開發(fā)商準(zhǔn)備2007年要在國內(nèi)上市；一大群國際證券交易所的代理人進(jìn)入浙江積極活動，吸引眾多民企去海外上市融資；而大批的年輕人則帶著熱情在網(wǎng)絡(luò)上渲染著對個人合作建房的熱望。
無論如何，他們中的很多人都相信，2007年將帶給樓市、帶給所有人新的希望和驚喜。
|
