| 地產商的巨額財富從何而來? 2007地產財富路徑直擊 |
| 中國發展門戶網 www.chinagate.com.cn 2007 年 12 月 30 日 |
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3.“民間共謀”無人愿錯過財富快車
地產商和地方政府以各自的方式分享中國房地產高速發展帶來的財富紅利，作為“既得利益者”，難以回避外界的批評指責，而廣大民眾，特別是大中城市居民，在這一過程中又扮演著什么樣的角色呢？
目前中國城市住房的主要消費力量，一是手握游資的各種民間炒房團(溫州、山西、深圳等)，他們人數有限但能量巨大，往往可于短期內在局部區域和部分城市掀起房價升浪，再就是涌入大城市尋找發展機會的年輕白領。大學畢業生工作沒幾年就要買房，但苦于自身經濟能力有限只好依賴父母積蓄的“啃老族”比比皆是，而抱怨高房價令生活質量下降的“房奴”又隨處可見，這都成為中國當今都市社會中的特殊風景。因為結婚買房需求格外強勁，以至于有地產商半開玩笑地說“未婚女青年推動樓價上漲”。
反觀近鄰日本，盡管人均收入水平遠遠高于我們，但由于大城市房價也相當高，35歲以前買房的人很少，結婚后也往往是租房居住。同時，受到日本政府上世紀70年代根據人口眾多、城市用地緊張等現實制定的強有力政策影響，單套面積70平方米以內的住房占主流。另據專家估計，由于實行福利分房制度，中國城市居民住房自有率已高達80%(其中購買商品房比例約20%左右)，相比之下美國只有60%多一些，像德國這樣的富裕歐洲國家甚至還低一些。在北京、上海、廣州等地，即使是普通工薪家庭的原戶籍居民，很多都擁有不止一套住房，一套自住，其余出租，由于外來新移民人口很多，租賃市場旺盛，租金維持在較高水平，投資熱潮自然形成。
作為經濟上的發展中國家，中國城市人群大面積的住房超前消費和投資沖動，讓政府調控房價難度大增。連央行副行長劉士余不久前也承認，房地產市場問題有多方面的原因，除了住宅供不應求和地皮供應緊張等因素外，居民投資和炒房也是重要因素，部分居民在擁有自住房后，將住宅作為投資選擇，從而產生了較為普遍的投資與炒房行為，進一步加劇了供需矛盾，推動房價持續上漲。
股市中不僅要有莊家和機構操作，也得有廣大散戶投入才能形成牛市。而中國的樓市和股市一樣，都是一個社會財富再分配的過程，參與者也許會后悔，不參與就更后悔。在房價節節升高，通貨膨脹腳步聲又越來越近的現實面前，誰愿意錯過這一趟飛馳的財富快車？
4.地產財富能否穿越2008？
在發力狂奔了大半年之后，以深圳為典型代表的中國內地幾個主要大城市的房地產市場，終于撞上了一堵墻。2007年格外炫目的房地產“牛市”，以及相伴而來的創富神話，至此居然有了一個與整部大戲不甚和諧的片尾曲。
這一次究竟是真正的“拐點”，還是像以往一樣只是短期震蕩，然后繼續上沖？離2008年奧運會開幕只有短短八九個月了，支持中國的樓市、股市甚至還包括整體經濟高速的“奧運概念”即將透支殆盡的預言，是不是正在得到驗證呢？
就短期的外部環境而言，由美國次級貸款風暴引起的美國經濟可能的衰退，是否會由外貿及金融領域兩方面沖擊2008年的中國經濟，進而對國內的消費能力和消費意愿產生不良影響，值得關注。但從總體和中長期來說，中國經濟將持續發展似乎不成問題，關鍵在于能否在發展的同時減少對環境的破壞、財富更均勻分配而消弭民怨、政府管治體制更體現“以人為本”的精神，為財富快車的平穩前行營造一個有利的內部和外部環境。
就房地產市場本身而言，一方面中國城市化步伐勢不可擋，成為樓市發展的重要基石，另一方面，作為一個負責任的政府，如能通過財富轉移支付的合理制度安排，承擔起為中等收入以下人群提供有力的住房保障，也將有利于房地產的商業開發市場正常運行。
歸根到底，民間之所以對房價下跌拍手稱快，根源是高漲的樓價造成不良的財富轉移效應，讓握有大資本的少數集團機構(房地產商、海外基金)以及控制土地的地方政府一夜暴富，而公眾卻需要付出收入中的一大部分去買房，反過來“補貼”富人和政府。
從現實的角度看，房地產市場回落甚至崩盤，所引發的一系列連鎖反應，足以令銀行體系遭受重創、人們尤其是已購房人群的實際財富縮水，消費預期下降，進而會減少政府稅收和行業發展的正面效應(比如房地產產業鏈上下游創造的巨額稅收及大量就業機會等等)。這種后果，不僅在10年前亞洲金融風暴后香港經濟長時間的萎靡不振中可以見到，在過去一年多來美國房地產市場持續低迷，引發次級債危機，進而很可能導致美國經濟整體衰退的變化中，亦可見端倪。
想通這一點，再來討論地產財富的話題，并合理展望2008年中國樓市的走向，方方面面能達成基本共識的可能性或許會更大。
解讀：
2007年胡潤百富榜上有26位房地產企業家身價百億元以上。
門檻為40億元的房地產富豪榜共有54位上榜者，總財富為8366億元，平均財富155億元(2006年，門檻為15億元，上榜富豪50位，總財富為2008億元，平均財富40億元)。
54位富豪所在企業中，有27家擁有或即將擁有地產類上市公司，其中前10強有7家都是海外上市公司。
房地產榜是所有行業子榜里門檻最高，平均財富最多的。
房地產業也是造就富豪最多的行業，上榜富豪從事的行業中，前三位是房地產，制造業和IT，房地產業以24%的比例排在首位。譚洪安 |
| 來源： 中國經營報 |
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