抵押房產(chǎn)后，每月從保險公司領(lǐng)取一筆養(yǎng)老金，過世后將房產(chǎn)交與保險公司，這一流行于歐美幾十年的“以房養(yǎng)老”的模式10月將首次在我國推出。上世紀(jì)80年代中期，美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立了“倒按揭”這一模式，之后流行于歐美世界。據(jù)了解，我國首個主營“以房養(yǎng)老”的保險公司“幸福人壽”已通過相關(guān)部門的審批，計劃下月正式掛牌營業(yè)。
“老有所養(yǎng)”、“惠及子孫”……這些延續(xù)千年的習(xí)俗觀念，是構(gòu)成中國人精神世界的重要支柱。在經(jīng)歷了四年左右的激烈討論后，“倒按揭”的出臺也給國人帶來一場不大不小的觀念碰撞。同時，“倒按揭”對于中國的房產(chǎn)市場、保險體系和法律體系，也是一次無形的考驗(yàn)。
“倒按揭”，究竟是將“潤物細(xì)無聲”地改變我們的生活，還是初來乍到、水土不服？這些疑惑都尚待解答。
中國壽險的最后缺口
“對于完善保險市場、完善社會保障體系來說，'倒按揭'都有重要作用，”中國人壽廣東分公司企劃部負(fù)責(zé)人陸建明介紹，我國人壽保險從1992年開始發(fā)展，短短15年時間就走過了西方250年的歷程，覆蓋了“生、老、病、死、殘”各方面，目前唯一的空白就是“住房反向按揭”，即“倒按揭”，由于種種原因，這一風(fēng)靡歐美的險種始終無法在中國落腳。
陸建明介紹，我國目前的養(yǎng)老保障體系主要有三部分，即社保、商業(yè)保險和企業(yè)年金。其中社保只能保障社會平均線，商業(yè)保險更適合年輕人，企業(yè)年金只有少數(shù)企業(yè)才能享受。通過“倒按揭”的方式，將老年人的資產(chǎn)通過配置變成資源，彌補(bǔ)了保險體系的一大缺口。
“老年人交商業(yè)保險的費(fèi)用高，時間短，很不劃算，”陸建明說，從經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，“倒按揭”的思路非常好。隨著老齡化社會的到來，一些大城市里的“空巢”家庭增多，很多老人可能會更需要這一產(chǎn)品。而“倒按揭”在形式上，房子的產(chǎn)權(quán)歸屬都是老人的，直至去世，這也滿足了“居者有其屋”的心理需求。
房價波動太大隱含市場風(fēng)險
倒按揭貸款盡管以住戶資產(chǎn)作抵押，貸款回收有一定保證，但面對無限制周期貸款，抵押資產(chǎn)的變化，利率的不穩(wěn)定，預(yù)付款的風(fēng)險及房屋的維修不當(dāng)?shù)确矫娴挠绊懀嬖谥欢ǖ氖袌鲲L(fēng)險，這也為“倒按揭”帶來了技術(shù)難度。
“我們的房價波動太大，估值和預(yù)測都相當(dāng)困難。”陸建明認(rèn)為，美國的“倒按揭”普及與其房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有關(guān)，期房價估算變動不大，“倒按揭”的折舊預(yù)測較容易。但在中國特別是上海、北京等城市，房價如果繼續(xù)猛漲，勢必引發(fā)很多糾紛，甚至?xí)霈F(xiàn)大面積違約局面。
其次，房產(chǎn)變現(xiàn)的難度也使得“倒按揭”危機(jī)四伏。歐美的租賃、中介和出售市場非常成熟，房產(chǎn)的變現(xiàn)相當(dāng)容易，而我國的房產(chǎn)流通市場還很不健全，“有價無市”之憂甚虞。保險公司手中的房產(chǎn)，如無法隨時變現(xiàn)，就會積累成巨大風(fēng)險。“總不可能專門雇人去賣房吧。”
政策隱憂和技術(shù)瓶頸仍然存在
“歐美'倒按揭'之所以流行，與高額的遺產(chǎn)稅有很大關(guān)系，人們在'以房養(yǎng)老'還是'留房予子'之中很容易作出選擇，”陸建明介紹，以美國為例，子女要繼承包括房產(chǎn)在內(nèi)的遺產(chǎn)，必須繳納高達(dá)60%-80%的遺產(chǎn)稅，這使得許多老人從經(jīng)濟(jì)角度選擇將房產(chǎn)抵押，而子女也少有異議。我國目前法律體系的偏差，實(shí)際上鼓勵了繼承遺產(chǎn)，使“倒按揭”缺少生存的土壤。
而且，我國目前住宅的土地使用權(quán)最長只有70年。一個人往往要付出長達(dá)二三十年的時間還清房貸，等到退休后再向保險公司申請“倒按揭”。按照現(xiàn)行政策，等到保險公司擁有房屋的產(chǎn)權(quán)后，土地使用權(quán)的年限也所剩無幾。“如果未來沒有明確的政策落實(shí)，保險公司的積極性會受影響。”陸建明說，我國城市化進(jìn)程中存在大量拆遷，如無政策保障，也會帶來很多不確定性。
“'倒按揭'是'連體保險'，必須計算夫妻兩人的壽命，精算的技術(shù)難度很大，”陸建明說，技術(shù)方面的瓶頸也將制約“倒按揭”的推廣，保險公司是根據(jù)既往發(fā)生的數(shù)據(jù)推算未來，“10年前的生活水平，醫(yī)療技術(shù)，如何推算10年后人們的壽命呢？風(fēng)險很大”。另外，如果參保的人數(shù)太少，樣本量過低，計算偏差必然變大，將極大影響險種的安全性。目前國內(nèi)的保險公司還不具備歐美公司的精算實(shí)力。
“'倒按揭'所涉金額巨大，風(fēng)險是不可承受之重，”陸建明介紹，即使只有200萬投保人，一套房子100萬，也就是20000億元，只要出現(xiàn)20%-30%的偏差，“規(guī)模小一點(diǎn)的保險公司就完了”。
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“倒按揭”也稱“反向住房抵押貸款”。是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預(yù)計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世；當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權(quán)人所有。
目前，美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。比較流行的主要有三種類型，依據(jù)不同的貸款發(fā)放單位來區(qū)別：首先是聯(lián)邦政府保險的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦住房管理局進(jìn)行保險，大約90%的倒按揭貸款屬于此種類型；其次，是政府擔(dān)保的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦全國抵押協(xié)會辦理；第三種是專有倒按揭貸款，這種倒按揭貸款模式由不同的公司推出，根據(jù)客戶群分類而有一定的差異性，屬于個人理財型產(chǎn)品。
旁邊觀察
倫理困境：怕親情也被“按揭”掉
“中國父母對子女的愛是沒有邊界的，是終生的，”上海大學(xué)社會學(xué)教授顧駿說，“倒按揭”最先沖擊的就是中國人的文化心態(tài)。在歐美人的傳統(tǒng)里，“倒按揭”順理成章，“巴爾扎克的小說里，歐洲的貴族就將自己的財產(chǎn)抵押出去獲取'年金'，可謂古來有之。”而在中國，這一模式面對的，是上一輩對下一輩越來越強(qiáng)烈的單向支持。
老年人在享受“倒按揭”服務(wù)的同時，也意味著房屋價值的減少。“這意味著剝奪了下一代對房產(chǎn)的期權(quán)，”顧駿說，當(dāng)老人做決定的時候，最大的困難是無法向子女交待。隨著目前的房價高漲，許多年輕人買不起房，父母手中的房產(chǎn)成了他們的指望。“抵押了房產(chǎn)，就等于把親情也給'按揭'掉了，這是老年人在情感上無法承受的。”
“享受'倒按揭'的，往往是沒有太多經(jīng)濟(jì)壓力的老人；真正需要養(yǎng)老金的，反倒因?yàn)樽优揖车木狡龋桓覄臃慨a(chǎn)的主意，”顧駿說，“倒按揭”將激化中國的家庭矛盾，加深獨(dú)生子女背景下空巢老人的處境困難。
中國人民大學(xué)社會學(xué)教授夏建中則擔(dān)憂，“倒按揭”操作復(fù)雜的話，會令老人們無所適從，“個人恐怕算不過保險公司”。夏建中表示，對于那些單身或子女不在身邊、不想到老了還要考慮如何“倒騰房產(chǎn)”的老人，倒不失為一個選擇。但即便在國外，人們更多的還是依賴社會保障體系。
“不要把'倒按揭'當(dāng)成逃避責(zé)任的借口，”顧駿說，在健全的養(yǎng)老制度上，'倒按揭'是錦上添花，讓老人多了一種支配財富的手段；但如果養(yǎng)老制度不健全，單靠'倒按揭'的雪中送炭，則是對現(xiàn)實(shí)的一種漠視。(孫君成 葉苗)
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