松綁“二套房”真相
從這個角度講，商業(yè)銀行迫于壓力，放松房貸政策似乎是邏輯之中。
上海銀監(jiān)局表示，目前上海各中資商業(yè)銀行對第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是：以家庭為單位(借款人、配偶和未成年子女)，以人民銀行個人征信報告為依據(jù)，以住房貸款次數(shù)為套數(shù)。第二套房貸款的成數(shù)均規(guī)定不超過六成，利率均不低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。同時，對已利用貸款購買首套自住房的家庭，在滿足借款人已還清前期住房貸款且人均居住面積低于當(dāng)?shù)仄骄降臈l件下，各商業(yè)銀行允許其再次申請住房貸款時仍可按照首套自住房貸款政策執(zhí)行。
“如果想買第二套房還要基準(zhǔn)利率下浮，只能把第一套房賣了并且還清貸款，這樣是可以做到視為第一套房。”一家國有銀行內(nèi)部人士向記者表示，他說，一旦把房子出售，人均居住面積就是為零了。
但是對中國文字的理解可以有千差萬別。另一國有銀行上海分行人士說，理論上一個人已經(jīng)貸過款，享受過資源，就應(yīng)該是第二套房。因此，在風(fēng)頭比較緊的情況下，該行就認(rèn)定不管人均居住面積多大，只要貸款過款，就全部是第二套房待遇。
另有媒體報道，一些銀行把人均居住面積定得較高，或者把第一套房只有公積金貸款那么再買房不視為二套房，另外，第一套房已經(jīng)結(jié)清貸款那么第二套房也有可能被視為第一套。
上海的一家大型中介公司人士說，一些銀行的確想過要做些擦邊球動作，比如上述出售房屋的情況。但最近因為風(fēng)聲漸緊，因此都重新收緊。
“我最恨的是其他銀行出軌，很多分支行的人跟我們說其他行怎么放松政策，我們的壓力很大?！币患疑钲诘墓煞葜沏y行貸款負(fù)責(zé)人說。
但幾乎所有的銀行人士都否認(rèn)了他們松動二套房政策。上海銀監(jiān)局表示，目前暫未發(fā)現(xiàn)有放松第二套房貸款政策現(xiàn)象。而上述國有銀行上海分行的人士說，上海銀監(jiān)局的調(diào)查方式之一是，向他們發(fā)了調(diào)查函，詢問貸款政策，對市場的影響等，“這可能是個別支行或者業(yè)務(wù)員的擦邊球行為，不可能是從上到下的明目張膽的違規(guī)?！?/p>
上述股份制銀行零售銀行總經(jīng)理道出了其中的實質(zhì)：“不做這樣的二套房也是沒有道理的，有些客戶一九九幾年買的房，現(xiàn)在要改善住房了，銀行肯定是喜歡這樣具有一定實力的客戶。只不過烏紗帽也很重要，這段時間肯定不會這樣越軌?！?/p>
3月反彈？
“目前來看，三月房地產(chǎn)交易量確實有上升的跡象，房貸在3、4月估計會有所上升?！鄙钲诘囊还煞葜沏y行的房貸負(fù)責(zé)人說，但他也表示，歷年以來房地產(chǎn)在春季會有一個小陽春，成交上漲也是正常情況，“僅憑三月的交易量上漲，得出房地產(chǎn)反彈趨勢，還難以論證?！?/p>
上述股份制銀行零售銀行總經(jīng)理也表示，今年房貸仍然會上漲，但他預(yù)計上漲的空間有限，不可能重復(fù)去年翻幾倍的盛景。據(jù)了解，該行制定的2008年個人房貸的增量目標(biāo)比去年大約下降了100億。
事實上，已經(jīng)有越來越多銀行開始在理念上趨于謹(jǐn)慎。
以房貸明星興業(yè)銀行(36.51,-0.31,-0.84%,吧)為例，2007年興業(yè)銀行零售貸款余額1323.95億元，比年初增長104.89%，新增和余額在國內(nèi)同類銀行中均列第二位，零售貸款占全行貸款余額的比重達(dá)到33.09%。
該行在出具2007年年報后，分析師普遍擔(dān)心其房地產(chǎn)貸款占比超過了40%存在較大風(fēng)險。該行高層則在分析師會議上表示，2008年無論在個人住房按揭貸款還是房地產(chǎn)開發(fā)貸款上都將采取穩(wěn)健的策略，具體包括重新修訂了相關(guān)業(yè)務(wù)指引、將審批權(quán)限統(tǒng)一劃歸總行以及總量控制的措施。零售業(yè)務(wù)方面，將大力發(fā)展理財和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面，公司將對開發(fā)商、項目和區(qū)位進(jìn)行慎重考察之后再發(fā)放貸款。
“我們對于公司管理層調(diào)整零售業(yè)務(wù)發(fā)展重心，以及謹(jǐn)慎地對待房地產(chǎn)行業(yè)貸款持肯定的態(tài)度。”海通證券(31.02,-0.51,-1.62%,吧)分析師邱志承表示。
但盡管如此，采訪中各位商業(yè)銀行人士都表示，個人貸款仍是風(fēng)險較小的資產(chǎn)。在信貸緊縮情況下，他們對個貸仍會非常重視，他們認(rèn)為房地產(chǎn)下跌的可能性不太大，“尤其是早年做的房貸，房屋價格都上漲30%以上，即使跌，也問題不大?！?/p>
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