從2009年3月到2010年3月，中國房地產市場可謂跌宕起伏，土地市場也是硝煙四起，地王層出不窮，圈地布局也逐漸從一線城市蔓延至二三線城市。
而每年3月，都是當年房地產市場的“定調月”。2009年3月，房地產市場從全球金融危機中快速“解凍”，創下連續10個月的瘋狂暴漲。今年的3月似乎也沒有逃離這一宿命，從3月下旬開始，各地房地產市場又蠢蠢欲動。
起：得益救市
得益于從2008年9月開始的房地產救市政策，2009年3月，房地產市場觸底反彈。
根據國家統計局2009年5月發布的“1-4月全國房地產市場運行情況”顯示，當期全國商品房銷售面積17625萬平方米，同比增長17.5%，其中，商品住宅銷售面積增長18.6%。
持續放大的交易量也使房價出現止跌跡象。2009年4月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.1%，但降幅已經比上月縮小0.2個百分點。國家統計局發布的數據顯示，2009年1月到4月，全國完成房地產開發投資7290億元，同比增長4.9%，增幅比1-3月提高0.8%。
隨著復蘇跡象的逐步顯現，地王也開始了2009年的首場演出。2009年4月29日，杭州上城區投資控股集團有限公司以7億元人民幣奪得杭州上城區南山路勾山里B地塊，樓面地價高達4.6萬元/平方米，成為2009年樓市回暖過程中的重點城市首個“地王”。
2009年5月27日，國務院出臺《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》，明確保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執行35%自有資本金貸款比例后的首次下調，從而預示著緊縮了數年的房地產信貸政策開始“松綁”，這一調整有利于對房地產項目，特別是普通商品住房項目的企業開發貸款的信貸支持。
承：地王登場
地王這一角色，在2009年的房地產舞臺上尤為引人注目，那一手“面粉貴過面包”的絕活，也令人長久難忘。2009年，大型房地產開發商爭相拿地，競價成交，地王頻現。
2009年6月25日，北京市土地儲備中心一日成交7塊土地，其中4塊是通過現場拍賣高溢價成交，而通州區九棵樹地塊溢價達到123%。緊接著，6月30日，11家房地產企業集結于北京國土資源局拍賣大廳，經過97輪競價，價格由26.06億元到40.6億元，最終由具有國資背景的中化方興競得。這一價格也刷新了北京公開出讓土地的最高總價記錄。11月20日，北京大龍房地產有限公司以50.5億元競得順義后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地，北京單價、總價新地王誕生。
在上海，2009年9月10日，中海地產以70.06億元奪下普陀長風地塊，平均樓板價為22409.3元/平方米，溢價率達129%。9月30日，上海地王記錄再次被刷新。拿下多塊“地王”的綠地集團，以72.45億元的價格拿下徐匯區斜土街道107街坊龍華路1960號地塊，樓板價格27231元/平方米，溢價率111%。
同時，上海商品住房均價于去年8月份達到波峰18508元/平方米，同比上漲37.04%。2009年8月8日，上海浦東星河灣開盤創出“奇跡”，首日即銷售264個單位，成交金額超過40億元，開盤共開售322個單位，銷售均價更達到4.68萬元。
盡管上海市商品住房價格在第三季度出現了小幅調整，但隨后商品住宅價格再一次呈現上揚趨勢。數據顯示，上海房地產均價從9月的16290元/平方米重新上漲至11月的18274元/平方米。而2009年11月28日，中糧海景一號又刷新了浦東星河灣的銷售記錄，開盤2小時之內售出了23億元。
轉：調控出動
2009年房地產市場的火辣，終于引來了各方關注，一系列調控措施在2009年第三季度后陸續出臺。
2009年9月，國土部發布《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，要求地方采取切實措施促進建設用地的有效利用。對取得土地后滿2年未動工的建設項目用地，應依照閑置土地的處置政策依法處置，促進盡快利用。
11月，國土資源部和國家發展改革委共同發布《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》，規定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市(鎮)不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃。此舉可有效防范土地閑置，縮短開發商占地周期。
12月，國務院常務會議將個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，遏制炒房現象。國辦發〔2008〕131號文件中的四大稅種的優惠措施，只有營業稅優惠取消，契稅、個人買賣印花稅、個人轉讓出售的土地增值稅還繼續維持。隨后，國務院常務會議研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，明確提出：“加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，同時強調“地方政府要切實負起責任”。
12月17日，財政部、國土資源部、央行、監察部等五部委聯合出擊，公布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。
2010年1月，《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(“國十一條”)發布，二套房貸政策重新收緊，明確二套房首付比例必須不低于40%。3月，國土資源部網站掛出《國土資源部關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》(“國19條”)，被認為是國家旨在從土地市場抑制房地產市場熱炒。
3月，國資委表示除16家以房地產為主業的央企外，還有78家不以房地產為主業，在完成企業自有土地開發和已實施項目等工作后要退出房地產業務。
這些房地產宏觀調控政策以打擊投機投資、遏制房價過快上漲為調控主要目標，使房地產市場在2010年初一度陷入觀望。
合：重蹈覆轍？
2010年2月，上海臨港新城4幅土地以總價28.5億元的價格成交，樓板價最低7100元/平方米，最高7500元/平方米。上海地價一年來首次出現明顯回落。除一幅土地出現現場競價之外，另外3幅均以掛牌價格成交。而就在兩個月之前，臨港新城的土地還被眾多開發商爭搶。
數據顯示，春節期間，北京、上海、天津等28個城市的成交量跌幅環比前一周下跌近五成以上。2月，上海樓市供求量創5年來新低，但上海房價并未有明顯松動。
到了3月，一切又有了翻天覆地的變化。2010年3月，上海市商品住宅成交面積為80萬平方米，比2月大漲150%，成交量也在連續3個月下跌后止跌反彈，商品住宅成交均價為19767元/平方米，與2009年3月相比大幅上漲了48%。
同時，3月的上海又出現了“日光盤”。3月20日，嘉定保利家園開盤，270套房源均價1.55萬元/平方米,一天之內全部消化。3月27日，浦東保利林語溪開盤，均價1.5萬元/平方米的100套住宅開盤當日全部售出。3月15日，在北京土地市場接連誕生3塊“地王”，其中單價“地王”兩度被刷新。
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