有可能影響30%的購房需求
“對(duì)房價(jià)的調(diào)控最有力度的政策就是金融杠桿，但國十一條并未涉及金融，這次的政策補(bǔ)上了，對(duì)購房首付和利率進(jìn)行了調(diào)整?！敝薪?jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰做過計(jì)算，首付每提高10%，就消滅掉20%的購房需求?！按舜渭由侠实挠绊?，至少影響到30%以上的購房需求。”他認(rèn)為，房價(jià)暫時(shí)不會(huì)迅速反應(yīng)，“隨著銷售量下降，市場會(huì)進(jìn)入博弈期，但開發(fā)商目前資金很充足，不會(huì)輕易調(diào)價(jià)，至少3個(gè)月后，才可能出現(xiàn)調(diào)整端倪?！?/p>
“偉嘉安捷”指出，新政在打擊貸款炒房人群的同時(shí)，也將影響有強(qiáng)烈置業(yè)升級(jí)需求的自住人群，使這一人群暫緩購房。
北京樓市變相改為最低首付3成
據(jù)北京中原三級(jí)市場統(tǒng)計(jì)，4月上半月北京二手房交易中，貸款比例達(dá)71%，商貸占54.8%，其中二套房比例近20%。同期商品房交易中，貸款比例為75%，其中二套房占25%。
北京中原三級(jí)市場研究總監(jiān)張大偉表示，北京將有上萬套已簽約的商品房及二手房因?yàn)橘J款購房者難以支付首付而出現(xiàn)違約。因?yàn)槎址渴前丛u(píng)估價(jià)貸款的，而二手房評(píng)估價(jià)格一般低于商品房，只能評(píng)估到成交價(jià)格的八九成。也就是說，以后二套房為二手房的購房者需提供最少60%的首付，即使首套也需最少4成的首付，可能使部分郊區(qū)的商品房價(jià)格更高，城區(qū)二手房市場將因評(píng)估價(jià)較低而率先趨冷。他認(rèn)為，從3月開始的北京房價(jià)飆升肯定會(huì)停止，市場可能恢復(fù)1-2月的冷淡，二手房月成交量可能恢復(fù)到萬套以下。35%-60%的二手房市場房源成交將受巨大影響，房價(jià)可能大跌。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，年初以來北京商品房平均成交面積為120平米，80%的商品房為90平米以上，這些房源即使首套，首付也要至少30%。也就是說，新房市場上8成以上房源將需首付3成以上，樓市變相改為最低首付3成以上。
■供地政策
保障房等用地要達(dá)到70%
國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定，要增加住房有效供給。房價(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公租房、經(jīng)適房和限價(jià)房供應(yīng)。依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競價(jià)”、“雙向競價(jià)”等土地出讓方式。
各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。加快普通商品住房項(xiàng)目審批，盡快形成有效供應(yīng)。
此外，加快保障性安居工程建設(shè)。各級(jí)地方政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū)280萬套的工作任務(wù)。同時(shí)，大力發(fā)展公租房。
>>具體措施
全國住宅供地翻倍達(dá)18萬公頃
國土資源部昨天公布了2010年度住房用地計(jì)劃，全國住房用地計(jì)劃供應(yīng)18萬公頃，而去年全國住房實(shí)際供地76461公頃，前五年平均年度實(shí)際供地量54650公頃。保障房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量占77%，而中小套型商品房計(jì)劃供地總量80431公頃。
“保障性住房用地是2.45萬公頃，比去年增加一倍多?！眹临Y源部土地利用管理司司長廖永林說，在保障房供地中，經(jīng)適房用地占保障房用地總量的71%，與去年實(shí)際供地相比增加79%；廉租房用地占保障房總量的29%，與去年實(shí)際供地相比增加472%。
此次棚戶區(qū)改造用地計(jì)劃首次納入住房用地計(jì)劃管理，并在住房用地計(jì)劃中對(duì)棚戶區(qū)改造用地計(jì)劃實(shí)行單列，將其納入整個(gè)住房用地計(jì)劃大盤子。今年全國棚戶區(qū)改造的任務(wù)是280萬套，目前編制的棚戶區(qū)改造用地計(jì)劃36606公頃，占住房供地計(jì)劃的20%。在棚戶區(qū)改造用地中屬于保障性住房用地的還有20462公頃，占棚戶區(qū)改造用地的57%。與上述全國保障性住房用地相加，2010年計(jì)劃用于解決低收入住房困難家庭的住房用地占住房用地總量的比重達(dá)24%。
>>專家觀點(diǎn)
簡單增加保障房可能推高房價(jià)
中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰指出，增加住房用地供應(yīng)，除了“量”的概念，還有“質(zhì)”的概念，“偏遠(yuǎn)郊區(qū)的地供應(yīng)再多，也解決不了市區(qū)缺地的情況。”
他認(rèn)為保障房用地增加是好事，但不能一刀切，各地有各地的情況，以北京為例，主要購房群體其實(shí)是在北京工作的非北京戶籍者，這部分人無法享受政策優(yōu)惠，所以只能購買商品房，如果只是簡單地增加保障房面積，大大減少商品房的供應(yīng)，反而對(duì)房價(jià)會(huì)推波助瀾。因此，必須因地制宜制定住房政策。
■股市影響
地產(chǎn)股短期內(nèi)投資機(jī)會(huì)不大
大同證券分析師胡曉輝認(rèn)為，政府的意圖很明顯，就是控制房價(jià)，制止這種房價(jià)瘋漲的狀態(tài)繼續(xù)蔓延。二級(jí)市場上，地產(chǎn)股本周陰雨連連，地產(chǎn)股昨天成為領(lǐng)跌先鋒，僅十余只個(gè)股飄紅。榮安地產(chǎn)、大龍地產(chǎn)跌幅均在7%左右，陽光城跌幅也達(dá)到了-5.74。據(jù)大智慧超贏數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，最近7個(gè)交易日，地產(chǎn)板塊連續(xù)資金凈流出，累計(jì)凈流出額超過62億元。
一面是房價(jià)瘋漲，一面是地產(chǎn)股疲弱表現(xiàn)。胡曉輝認(rèn)為，目前，房地產(chǎn)股整體估值并不高，地產(chǎn)股的下跌更多是由政策調(diào)控的預(yù)期所致。3月以來，隨著對(duì)去年調(diào)控措施預(yù)期的釋放，一些主要城市樓盤價(jià)格又出現(xiàn)了快速上漲的勢頭，北京、深圳等地更出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。究其根本，主要還是供給不足、可售資源太少。如果再加上新政策當(dāng)中提到的加大經(jīng)適房的供應(yīng)，對(duì)于目前高價(jià)拿地的房地產(chǎn)企業(yè)來說更是雪上加霜。因此，從目前政策的調(diào)控來分析，未來相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)股都沒有大的投資機(jī)會(huì)，只會(huì)有小的波段行情。
組稿采寫本報(bào)記者翟烜 魯歡高晨馬文婷 敖曉波
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