- 政策解讀
- 經(jīng)濟發(fā)展
- 社會發(fā)展
- 減貧救災(zāi)
- 法治中國
- 天下人物
- 發(fā)展報告
- 項目中心
|
|
房價高漲的成因及回歸合理水平的對策
近年來尤其是2003年以來，我國房價一路高歌猛進。目前，國內(nèi)多數(shù)地區(qū)的房價都遠遠超出了普通居民的支付能力，高高在上的房價讓眾多百姓叫苦不迭。針對這種情況，中央政府先后多次提出調(diào)控政策以抑制房價的繼續(xù)攀升。隨著時間的推移，不少城市如蕪湖、中山、上海等開始對調(diào)控政策進行松綁或變相松綁，以此來試探中央政府的態(tài)度和決心。對此，國務(wù)院總理溫家寶在2012年3月14日的十一屆全國人大五次會議記者會上明確表示：“現(xiàn)在我可以明確地告訴大家，房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展。”
而早些時候，溫家寶總理就在2012政府工作報告中已經(jīng)提到要“促使住房價格合理回歸”，與去年政府工作報告所說的“抑制房價過快上漲”相比，有著很大的轉(zhuǎn)變。那么，什么是“合理的價位”呢？不同的人有不同的觀點。筆者認為，能夠反映市場真實需求的房價，簡單地說，就是去除投資和投機因素影響之后的房價，即可認為是合理的房價。而要想使房價回歸合理水平，就必須首先搞清楚哪些因素導(dǎo)致了目前中國的高房價。
一、高房價的原因分析
毋庸置疑，中國房價問題是一個研究熱點，諸多專家、學(xué)者紛紛提出導(dǎo)致高房價的原因，可謂是“仁者見仁、智者見智”。具體來說，主要有以下幾點：
1、貨幣超發(fā)
我們知道，在理想狀態(tài)下，一個經(jīng)濟體的貨幣發(fā)行量應(yīng)該與其所能生產(chǎn)的商品相匹配。當貨幣發(fā)行量超出市場中商品的需要時，就會出現(xiàn)所謂的通貨膨脹，亦即貨物價格的普遍上漲。而長期以來，尤其是近年來，我國的貨幣發(fā)行量遠遠超出市場需求，因此各種商品的價格上漲自然是在所難免。而自從被商品化后，對于國人意義重大的房子，其價格的一路飛漲更是理所當然。
2、產(chǎn)業(yè)政策
2003年，中央在發(fā)布的18號文件中提出，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。此后，很多地方政府都把房地產(chǎn)業(yè)當作了發(fā)展當?shù)亟?jīng)濟的不二法寶，特別是2008年金融危機以來，各地紛紛制定各種優(yōu)惠措施以支持房地產(chǎn)，結(jié)果就是推動房價越來越高。數(shù)據(jù)顯示，也正是從2003年起，我國的房價開始以每年兩位數(shù)的增幅快速攀升。期間雖然幾經(jīng)調(diào)控，但是越調(diào)越漲。
3、土地財政
20 世紀90 年代末期以來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的加速，我國地方政府財政對土地出讓的依賴程度日益加深。尤其是在面臨財政困境時，地方政府自然就很容易想到“賣地”這個既簡單來錢又快的方法。“土地財政”成了名副其實的“第二財政”，在有的地方甚至成了財政收入的主要來源。“土地財政”導(dǎo)致了土地價格、房屋價格的持續(xù)攀升。近年來，盡管國家出臺了不少政策，但效果并不理想。各地的土地財政不僅沒有改變，而且還有進一步強化的趨勢。
4、利率低迷
如果一個國家或地區(qū)的利率太低，就會誘發(fā)其居民儲蓄轉(zhuǎn)入其他市場，比如房地產(chǎn)市場，這也會在一定程度上導(dǎo)致房價的上漲。日本上世紀的房地產(chǎn)泡沫和美國近期的次貸危機都充分表明了低利率政策的危害。而通過對比我國近年來房價與實際利率的關(guān)系，也可以發(fā)現(xiàn)二者之間存在著顯著的負相關(guān)關(guān)系，在房價大漲的年份（如2004和2007 年）實際利率都嚴重為負，而在房價增速減緩或者下跌的年份（如2005和2009 年），實際利率都有所回升。
5、投機盛行
事實表明，國際市場上某種商品的價格飛漲在很多情況下是投機集團操縱的結(jié)果，如石油和糧食等。目前，中國房價高企也少不了投機的“功勞”。隨著經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，中國涌現(xiàn)出一大批巨富的個人和企業(yè)，在找不到有利可圖的投資項目時，房地產(chǎn)便成為其手中資本的最優(yōu)選擇。另外，由于人民幣的不斷升值及對其升值預(yù)期的持續(xù)增加，國外大量的投機資本紛紛涌入中國房地產(chǎn)市場。
6、利益集團
毋庸諱言，強大的利益集團也是中國高房價的一個重要原因。連溫家寶總理都無奈地表示：群眾責(zé)怪我們，說房價越調(diào)越高，政策不出中南海。我聽到了感到十分痛心。我覺得房地產(chǎn)市場關(guān)系到財政、金融、土地、企業(yè)等各項政策，涉及到中央和地方的利益關(guān)系，涉及到金融企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的利益，改革的阻力相當之大。事實上，每當我國房地產(chǎn)調(diào)控到關(guān)鍵時期，就會有人（地方官員、經(jīng)濟學(xué)家、房地產(chǎn)商）以種種理由和措施來“托市”。