投資區(qū)域地產(chǎn) 可把握三類機(jī)會(huì)
看好二三線城市的開發(fā)商，也并非就是全部項(xiàng)目照拿不誤，其實(shí)也是擇優(yōu)而取的，離省會(huì)近的城市通常會(huì)優(yōu)先發(fā)展，因?yàn)檫@些地方的地價(jià)房?jī)r(jià)會(huì)隨省會(huì)的帶動(dòng)而上漲。有股市分析師就透露，遼沈商圈、膠東半島、長(zhǎng)三角-安徽一線、珠三角、成渝及武漢、長(zhǎng)沙等地區(qū)，是目前資金最密集的地帶。其中尤其值得注意的是，成渝、遼沈、蘇錫常、天津等四個(gè)區(qū)域，2009年受到資金關(guān)注最大。在眾多的二三線城市中，潛力最大的要屬重慶與成都兩個(gè)城市：地價(jià)比較低，雖然供應(yīng)量比較大，但房?jī)r(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)出上漲的態(tài)勢(shì)。招商證券的分析師預(yù)測(cè)：“重慶房?jī)r(jià)就是漲到10000元/m2也不足為奇。”
有市場(chǎng)人士就表示，整體上看，區(qū)域地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的把握可以從以下幾方面入手：一是高鐵或軌道交通的影響，隨著空間距離的拉近，天津板塊、長(zhǎng)三角南京無錫板塊以及珠三角，包括佛山中山珠海東莞都大有潛力；二是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的影響，像長(zhǎng)三角地區(qū)的安徽板塊，受到承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的影響而帶動(dòng)樓市的發(fā)展；三是政策層面的影響，如海南旅游島計(jì)劃的影響，就吸引了大量的開發(fā)商進(jìn)入。其中，較為典型的是隨著珠三角城際輕軌網(wǎng)絡(luò)的加速構(gòu)建和形成，具有環(huán)境和價(jià)格等突出優(yōu)勢(shì)的珠三角7座二線城市，目前就已成為廣州、深圳這兩個(gè)一線城市的接力者，成為領(lǐng)跑廣東房地產(chǎn)投資增速的新生力量。
二三線城市將迎來補(bǔ)漲期
事實(shí)上，房企向二三線城市轉(zhuǎn)移的步伐并非是現(xiàn)在才開始，而是早就有跡可尋。例如中海大舉進(jìn)軍蘇州；珠江地產(chǎn)“深入”昆山進(jìn)行住宅項(xiàng)目的開發(fā)；雅居樂地產(chǎn)的南京雅居樂花園賣得紅火；合景泰富一連在蘇州開發(fā)三個(gè)項(xiàng)目；方圓地產(chǎn)入昆山、常州、海南；合生創(chuàng)展入中山；頤和集團(tuán)進(jìn)鞍山、包頭；富力到海南、重慶、西安……這些都說明開發(fā)商早已看到了二三線城市的商機(jī)，且奉行“雞蛋不要放在一個(gè)籃子里”的原則，令項(xiàng)目“四面開花”。
此外，二三線城市樓價(jià)的不斷上漲也是吸引開發(fā)商前往的關(guān)鍵原因。數(shù)據(jù)顯示，去年武漢中心城區(qū)商品住房成交均價(jià)達(dá)到7400多元/m2，比武漢新房房?jī)r(jià)歷史峰值高出200多元/m2。合肥、長(zhǎng)沙、西安、濟(jì)南等城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)同樣如此，近期成交紛紛達(dá)到或超越歷史高價(jià)。如合肥新房成交均價(jià)近期漲幅明顯，目前住宅成交均價(jià)在4500元/m2，比年初上漲接近兩成；長(zhǎng)沙公寓樓盤單價(jià)也不斷刷新紀(jì)錄，有樓盤單價(jià)已經(jīng)超越8000元/m2，漲幅最高達(dá)到2000元/m2以上，同樣創(chuàng)下新的歷史紀(jì)錄。
開發(fā)商的盈利空間就此顯現(xiàn)了出來。據(jù)萬科的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬科已進(jìn)入全國三十多個(gè)城市市場(chǎng)，其中除京滬廣深四個(gè)一線城市之外，杭州、蘇州、天津、南京、佛山等二線城市對(duì)萬科整體的營業(yè)收入和凈利潤都做出了較大貢獻(xiàn)。而且值得注意的是，萬科在杭州、佛山、寧波、沈陽、珠海等二三線城市的盈利能力也均高出該公司的平均水平。
業(yè)界預(yù)測(cè)，2009年房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)將會(huì)用2～3年的價(jià)格穩(wěn)定或小幅增長(zhǎng)來消化，但伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，經(jīng)濟(jì)總量必然會(huì)進(jìn)一步增大，同時(shí)資源性資產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)不會(huì)改變，而且如果結(jié)構(gòu)性矛盾不能很好地解決的話，不排除資產(chǎn)價(jià)格短期的大幅上漲情況再度發(fā)生。
其中，需要留意的是二三線城市或?qū)⒂瓉硌a(bǔ)漲期。因?yàn)橐痪€城市生活成本過高的壓力和區(qū)域整體規(guī)劃，給二三線城市帶來的發(fā)展機(jī)遇帶動(dòng)部分人口的回流，同時(shí)伴隨著地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入增長(zhǎng)期，二三線城市的人口集中度會(huì)在短期內(nèi)上升明顯，從而推動(dòng)二三線城市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的進(jìn)一步升溫。此外，對(duì)二三線城市而言，最大的利好是去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，要推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化、放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，由此極大擴(kuò)容二三線城市的地產(chǎn)投資及市場(chǎng)規(guī)模。
從已披露的20多份房企2009年年報(bào)可發(fā)現(xiàn)，各公司在2010年的經(jīng)營計(jì)劃中無一例外地提出要加大二三線城市和商業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備，并付諸行動(dòng)。這表明各房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來若干年的市場(chǎng)判斷與認(rèn)識(shí)已趨于一致。 （作者王荔玨、黃濤）
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